Précision : Une expatriation fait perdre les fractions des années passées hors de France, mais seulement pour les engagements encore ouverts, de moins en moins nombreux : la fiche Service-Public.fr consacrée aux réductions Pinel et Duflot cantonne le Duflot aux opérations de janvier 2013 à août 2014, et le Pinel aux opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2024. Un bailleur Duflot parti à l'étranger après le terme de ses neuf ans n'a plus rien à perdre sur ce terrain.
Un investisseur Duflot non résident ne rembourse rien : l'expatriation ne remet pas en cause la réduction d'impôt de la loi Duflot déjà obtenue sur son logement. Mais tant qu'il est domicilié fiscalement hors de France, la fraction de réduction ne s'impute plus sur l'impôt et l'avantage fiscal de la période est perdu. Le dispositif reprend s'il revient en France avant la fin de l'engagement de location de son investissement locatif.
Le dispositif Duflot, réduction d'impôt pour investissement locatif prévue à l'article 199 novovicies du CGI, a été ouvert aux acquisitions de logement neuf réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, avant de céder la place à la loi Pinel. Cette défiscalisation suppose un engagement de location de neuf ans, durant lequel la situation du propriétaire évolue : mutation, carrière à l'étranger, retraite au soleil. Le statut de non résident revient donc souvent, et la réponse dépend d'une date que beaucoup de bailleurs ignorent : celle de la réalisation de l'investissement.
La condition de domicile fiscal en France, appréciée à quel moment ?
La réduction d'impôt Duflot est réservée aux contribuables domiciliés fiscalement en France au sens de l'article 4 B du CGI. Est domiciliée en France la personne qui y a son foyer ou son lieu de séjour principal, qui y exerce son activité professionnelle principale, ou qui y a le centre de ses intérêts économiques. Un seul de ces critères suffit.
Cette condition s'apprécie au moment où l'investissement est réalisé, c'est-à-dire à la date d'acquisition du logement neuf, ou à la date d'achèvement pour un logement acquis en vente en l'état futur d'achèvement. Un contribuable non résident à cette date ne pouvait pas bénéficier de l'avantage fiscal, même s'il louait ensuite le bien dans les conditions du dispositif : c'est la principale exception au champ de la loi Duflot.
Un investisseur résident lors de l'acquisition qui part ensuite à l'étranger se trouve dans une situation différente. Il a valablement acquis le droit à la réduction ; c'est son utilisation qui pose problème. L'impôt sur le revenu d'un non résident est calculé sur ses seuls revenus de source française, avec un taux minimum (article 197 A du CGI), et les réductions d'impôt de droit commun ne s'appliquent en principe qu'aux personnes domiciliées en France. La doctrine administrative a donc dû préciser ce qui se passe pendant la période à l'étranger.
Ce que dit la doctrine pour un investissement Duflot
La position de l'administration figure au BOFiP, sous la référence BOI-IR-RICI-360-40, que nous avons consultée le 3 octobre 2026. Elle distingue deux régimes selon la date de l'investissement, et le second ne concerne pas le Duflot.
Pas de remise en cause de la réduction déjà imputée
Pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2018, ce qui inclut tous les logements Duflot, le transfert du domicile fiscal hors de France n'est pas de nature à entraîner la remise en cause de la réduction d'impôt (paragraphe 60 du BOFiP). Concrètement, les fractions déjà imputées sur l'impôt des années de résidence restent acquises : le fisc ne réclame aucun rappel, même si l'expatriation intervient dès la deuxième année de location.
Une imputation suspendue pendant les années à l'étranger
Pour chaque année d'imposition où le contribuable est non résident, la fraction annuelle de la réduction ne peut pas s'imputer. Elle n'est pas reportée sur une période ultérieure : cet avantage est définitivement perdu, et nulle réclamation ne permet de le récupérer. Le dispositif Duflot ne connaît d'ailleurs aucun report de l'excédent, même pour un résident dont l'impôt est inférieur à la fraction annuelle, comme nous l'expliquons dans l'article sur la réduction Duflot sans report de l'excédent.
Une reprise de la réduction en cas de retour en France
Si le contribuable redevient résident avant la fin de la période d'engagement de location, il impute de nouveau la réduction pour les années restant à courir, selon le rythme initial (un neuvième par an dans le cas général). Les fractions afférentes aux années passées à l'étranger ne sont pas récupérées pour autant.
Le régime de 2019, réservé aux investissements récents
Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, la loi de finances pour 2019 a ouvert une continuité d'imputation : un contribuable domicilié en France lors de la réalisation de l'investissement peut continuer à imputer la réduction sur l'impôt dû au titre de ses revenus de source française après son départ (paragraphe 90 du BOFiP). Ce régime a visé les acquisitions Pinel réalisées de 2019 jusqu'à la fermeture du dispositif, fin 2024. Un bailleur Duflot ne peut pas s'en prévaloir, et c'est une confusion que l'on rencontre souvent sur les forums d'expatriés.
| Situation | Investissement Duflot (2013-2014) | Pinel réalisé depuis le 1er janvier 2019 |
|---|---|---|
| Domicile fiscal requis | En France lors de la réalisation de l'investissement | En France lors de la réalisation de l'investissement |
| Fractions déjà imputées | Conservées, aucune remise en cause | Conservées, aucune remise en cause |
| Années de non résidence | Imputation suspendue, fraction perdue | Imputation sur l'impôt des revenus de source française |
| Retour en France | Reprise pour les années restantes | Sans incidence, l'imputation n'a pas cessé |
| Engagement de location | Neuf ans, à respecter malgré l'expatriation | Six, neuf ou douze ans selon l'option |
Exemple chiffré : une expatriation en cours d'engagement
Prenons un cas fictif, construit pour illustrer la règle. Un contribuable achète en 2014 un logement neuf en zone B1 pour un prix de revient de 200 000 euros. La réduction Duflot, au taux de 18 % en métropole, représente 36 000 euros, imputés par neuvièmes, soit 4 000 euros par an. L'achèvement intervient en 2015, la mise en location en janvier 2016 : la réduction s'impute à partir de l'imposition des revenus de l'année 2015, l'année d'achèvement, et l'engagement court jusqu'en janvier 2025.
Le bailleur reste en France et impute 4 000 euros chaque année au titre des revenus 2015 à 2018, soit 16 000 euros. Il s'installe au Canada le 1er janvier 2019 et devient non résident. Pour les revenus 2019, 2020 et 2021, il est imposé en France sur ses seuls revenus de source française, dont ses loyers, sans pouvoir imputer la fraction annuelle : 12 000 euros de réduction sont perdus. Il se réinstalle à Lyon en juillet 2022 et redevient résident pour toute l'imposition 2022. Il impute de nouveau 4 000 euros au titre des revenus 2022 et 2023, soit 8 000 euros.
Bilan de l'opération fiscale : 24 000 euros imputés sur 36 000, et rien à rembourser, à condition que le logement soit resté loué nu, à titre de résidence principale, à des locataires respectant les plafonds de ressources et de loyer pendant toute la période. Le prix de revient retenu reste plafonné à 300 000 euros par an et à 5 500 euros par mètre carré, comme pour tout investissement Duflot.
| Revenus de l'année | Situation fiscale | Fraction imputée |
|---|---|---|
| 2015 à 2018 | Résident | 4 000 euros par an |
| 2019 à 2021 | Non résident (expatriation) | Néant, fractions perdues |
| 2022 et 2023 | Résident après le retour | 4 000 euros par an |
L'exemple montre aussi que le calendrier compte. Le domicile fiscal s'apprécie pour chaque imposition : une installation à l'étranger en cours d'exercice peut conduire à deux périodes distinctes, une comme résident, une comme non résident. La fraction de cette période dépend alors de la manière dont le service des impôts traite cette année charnière ; il vaut mieux poser la question au service des impôts des particuliers non résidents avant de déclarer.
SCPI Duflot, logement réhabilité, outre-mer : la même règle s'applique
La règle du non résident ne dépend pas de la forme de l'investissement. Le dispositif Duflot couvrait plusieurs catégories de logements, précisées par décret : logement neuf acquis achevé ou en l'état futur d'achèvement, logement que le contribuable fait construire après un permis de construire, local transformé en habitation, logement ancien ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation lui donnant des performances techniques voisines du neuf. Le décret fixait aussi le niveau de performance énergétique exigé (label BBC 2005 ou RT 2012 selon la date du permis de construire). Pour chacune de ces catégories, la réduction est traitée de la même façon en cas d'expatriation.
La souscription de parts de SCPI Duflot obéit au même principe. L'associé d'une société civile de placement immobilier bénéficiait d'une réduction calculée sur 100 % du montant de sa souscription, à condition que la société affecte l'essentiel des fonds à l'acquisition de logements éligibles. Devenu non résident, l'associé fiscalement domicilié à l'étranger conserve les fractions déjà imputées mais perd celles des années hors de France. Il doit en outre conserver ses parts jusqu'au terme de l'engagement de la SCPI, faute de quoi la réduction est reprise : l'obligation de détention ne s'arrête pas à la frontière.
Outre-mer, le taux de la réduction atteignait 29 % pour un logement situé dans un département d'outre-mer, sur une base de calcul identique. Un investisseur métropolitain ayant acheté à La Réunion ou en Martinique puis parti vivre hors de France subit la même suspension. Notons qu'un contribuable installé dans un département d'outre-mer reste fiscalement domicilié en France : s'y établir n'est pas une expatriation au sens fiscal et ne fait pas perdre la réduction.
Enfin, le financement par prêt immobilier ne change rien à la règle. Les intérêts du crédit restent déductibles des revenus fonciers de source française du bailleur non résident, comme pour un propriétaire résident, ce qui limite l'imposition des loyers pendant les années à l'étranger. La propriété du bien, l'usage du logement et la mise en location restent soumis aux obligations de la loi, quel que soit le pays où vit le bailleur. Le BOI-IR-RICI-360-40 et le guide de la déclaration des revenus des non résidents, publiés par l'administration, précisent ces points ; ce sont les deux textes à garder sous la main.
Les loyers d'un bailleur non résident : imposition et prélèvements
Les loyers d'un logement situé en France restent des revenus de source française. Le non résident les déclare chaque année en France, en revenus fonciers, et le régime réel s'impose pour un bien Duflot : le formulaire 2044 continue de porter les recettes, les charges et les intérêts d'emprunt. Le formulaire 2044 EB, propre aux engagements de location des dispositifs Scellier, Duflot et Pinel, suit sa propre logique, décrite dans notre guide du formulaire 2044 EB pour déclarer un investissement locatif.
Côté imposition, le revenu net foncier d'un non résident est soumis au barème progressif avec un taux minimum de 20 % jusqu'à la limite de la deuxième tranche et de 30 % au-delà, sauf s'il démontre que le taux moyen calculé sur l'ensemble de ses revenus mondiaux serait inférieur. Les prélèvements sociaux s'appliquent aussi aux revenus fonciers des non résidents ; les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen ou de la Suisse paient le prélèvement de solidarité au lieu de la CSG et de la CRDS. Ces règles évoluent souvent avec la loi de finances : avant de chiffrer son impôt, mieux vaut vérifier les taux de l'année sur impots.gouv.fr ou auprès du service public.
Une convention fiscale entre la France et le pays d'accueil peut aussi intervenir. Pour les revenus immobiliers, la quasi-totalité des conventions donne le droit d'imposer à l'État où le bien est situé, donc à la France, et prévoit un mécanisme dans le pays de résidence pour éviter la double imposition. La convention ne change en revanche rien à la réduction Duflot, qui reste une règle purement française.
Ce qui reste exigé du bailleur expatrié
Partir à l'étranger ne suspend pas l'engagement de location. Pendant toute la période de neuf ans, le logement doit rester loué nu, à usage de résidence principale du locataire, dans le respect des plafonds de loyer et de ressources fixés pour la zone. Toute rupture de ces conditions, même pendant les années où la réduction ne s'impute plus, entraîne la reprise de la réduction déjà obtenue au titre de l'année de la rupture. Les cas les plus courants sont listés dans notre article sur les erreurs qui font perdre l'avantage fiscal Duflot.
- Récupérer le logement pour soi ou sa famille au retour d'expatriation avant la fin de l'engagement : c'est une rupture, et le Duflot n'admet pas la location à un ascendant ou un descendant membre du foyer fiscal.
- Laisser le logement vacant plus de douze mois entre deux locataires faute de gestionnaire sur place : la vacance prolongée est un motif classique de remise en cause.
- Revendre le bien pour financer une installation à l'étranger : la cession avant le terme entraîne la reprise, sauf invalidité, licenciement ou décès dans les cas prévus par la loi.
- Passer en location meublée ou saisonnière pour rentabiliser le logement à distance : le dispositif exige une location nue.
Pour un bailleur à l'étranger, la solution la plus sûre reste un mandat de gestion locative confié à une agence ou un administrateur de biens, qui contrôle les ressources du locataire à chaque relocation et tient les justificatifs. En cas de contrôle, c'est au contribuable de prouver le respect de chaque condition, depuis la mise en location jusqu'au terme de l'engagement.
Expatriation, statut de non-résident et retour en France sous Duflot
Une expatriation oblige-t-elle à rembourser la réduction Duflot ?
Non. Le transfert du domicile fiscal hors de France n'entraîne pas la remise en cause des fractions déjà imputées, tant que le logement reste loué dans les conditions du dispositif jusqu'au terme de l'engagement.
Peut-on imputer la réduction sur l'impôt dû comme non résident ?
Pas pour un investissement Duflot. Les fractions des années de non résidence sont perdues. Seuls les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2019 bénéficient d'une imputation sur l'impôt des revenus de source française.
Que se passe-t-il au retour en France avant la fin de l'engagement ?
L'imputation reprend pour les années restant à courir, au même rythme annuel. Les fractions des années passées à l'étranger ne sont pas rattrapées.
Un non résident pouvait-il investir en Duflot depuis l'étranger ?
Non. La condition de domicile en France s'apprécie lors de la réalisation de l'investissement. Un contribuable qui résidait déjà hors de France à la date d'acquisition ou d'achèvement n'avait pas droit à la réduction d'impôt, même pour un logement situé en France.
Les engagements Duflot encore en cours en 2026
Le dispositif Duflot n'a vécu que vingt mois. Les dernières acquisitions datent de l'été 2014 ; avec un délai d'achèvement de trente mois au plus pour une vente en l'état futur d'achèvement, puis douze mois pour mettre en location, les derniers engagements ont commencé vers 2017-2018 et se terminent donc vers 2026-2027. La plupart des bailleurs Duflot ont déjà atteint le terme de leur période de location : pour eux, une expatriation n'a plus de conséquence sur l'avantage fiscal.
Pour ceux dont l'engagement court encore, le calcul est simple : chaque année entière passée à l'étranger d'ici le terme coûte une fraction annuelle de réduction, soit 2 % du prix de revient retenu. Une mutation de dix-huit mois à cheval sur deux années civiles peut donc coûter une ou deux fractions selon le calendrier. Avancer ou reculer une mutation de quelques semaines change parfois le résultat ; c'est un point à étudier avec un conseiller fiscal avant de signer un contrat d'expatriation. Les autres événements de la vie qui touchent l'engagement, comme le décès, le divorce ou la mutation professionnelle, sont détaillés dans notre article sur la rupture de l'engagement Duflot après un décès, un divorce ou une mutation.
Et aujourd'hui, garder depuis l'étranger un logement sorti du Duflot
Un non-résident qui garde son ancien logement Duflot continue de déclarer ses loyers en France comme revenus fonciers. S'il le meuble une fois l'engagement échu, les recettes passent en location meublée non professionnelle, avec au micro-BIC un abattement de 50 % ; une revente après amortissement au réel voit les amortissements réintégrés dans la plus-value, pour les ventes depuis le 15 février 2025 selon Service-Public.fr. Avant d'envisager une réduction d'impôt encore ouverte, comme le Denormandie jusqu'au 31 décembre 2027, mieux vaut faire confirmer par le service des non-résidents qu'elle s'applique à sa situation.
Démarches pratiques avant et après l'expatriation
- Déclarer le changement d'adresse dans l'espace particulier du site impots.gouv.fr ; le dossier passe alors au service des impôts des particuliers non résidents, qui devient le contact unique pour l'impôt sur le revenu.
- Déposer la déclaration de l'exercice de transfert en distinguant la période de résidence et celle de non résidence, avec les revenus de source française de la seconde période.
- Continuer à remplir le formulaire 2044 chaque année pour les loyers du logement Duflot, et conserver les justificatifs de ressources des locataires successifs.
- Ne plus reporter la fraction annuelle de réduction sur la déclaration tant que le statut de non résident dure : une réduction déduite à tort serait redressée.
- Au retour, signaler la nouvelle adresse en France et reprendre la réduction pour les années restantes de l'engagement initial.
Le service des impôts des particuliers non résidents répond par la messagerie sécurisée de l'espace particulier ; c'est le moyen le plus sûr de faire valider par écrit le traitement d'une année charnière. Les règles exposées ici reprennent la doctrine en vigueur au 3 octobre 2026 ; une loi de finances peut les modifier, et le BOFiP reste la référence à consulter avant toute décision.