À retenir : Meubler un logement Duflot avant le terme coûte toujours la reprise de la réduction, mais la question se pose pour de moins en moins de bailleurs : la fiche Service-Public.fr consacrée aux réductions Pinel et Duflot réserve ce dispositif aux opérations de janvier 2013 à août 2014. Dès que les neuf ans de location nue sont accomplis, le passage en meublé devient un simple choix de gestion.
Non : un logement Duflot se loue nu, comme résidence principale du locataire, pendant les 9 ans de location imposés par la loi. Meubler le bien fait perdre la réduction d'impôt de cet investissement immobilier. Passé ce délai, le bailleur a le droit de louer meublé.
Ce que la loi Duflot impose au bailleur pendant 9 ans
Le dispositif Duflot a été créé par la loi de finances pour 2013 et codifié à l'article 199 novovicies du Code général des impôts. Il visait les logements neufs, en état futur d'achèvement ou réhabilités, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, date à laquelle le dispositif Pinel a pris le relais. En échange d'une réduction d'impôt, le propriétaire accepte une série d'obligations qui forment l'engagement de location.
La première de ces conditions est simple et ne souffre aucune exception : le logement doit être loué nu, c'est-à-dire non meublé, à une personne qui en fait sa résidence principale. Le texte ne prévoit ni tolérance ni période d'essai. Une location meublée, même d'une seule année, sort le bien du champ de la loi.
Les autres obligations se cumulent avec celle-ci :
- une mise en location dans les 12 mois qui suivent l'achèvement de l'immeuble ou l'acquisition, si elle est postérieure ;
- une durée de location de 9 ans minimum, sans interruption prolongée entre deux locataires ;
- un loyer qui ne dépasse pas le plafond de loyer fixé pour la zone où le logement est situé ;
- un locataire dont les ressources respectent des plafonds fixés chaque année, et qui ne fait pas partie du foyer fiscal du bailleur ;
- un logement situé dans une zone éligible (A bis, A, B1, ou B2 sur agrément) et conforme au label BBC 2005 ou à la RT 2012.
Pour le détail du fonctionnement, des zones et du calcul, la page consacrée au fonctionnement du dispositif Duflot et de ses conditions reprend chaque règle.
Pourquoi la location meublée est exclue du dispositif Duflot
L'exclusion n'a rien d'un oubli. Le législateur a voulu orienter l'avantage fiscal vers le logement intermédiaire de longue durée : des baux de 3 ans, renouvelables, occupés par des ménages aux revenus modestes ou moyens. Le bail meublé, d'une durée d'un an (9 mois pour un étudiant), répond à un autre besoin et relève d'une autre fiscalité.
La question fiscale pèse aussi. Les loyers d'une location nue sont des revenus fonciers ; ceux d'une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposés en micro BIC ou au régime réel. Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet d'amortir le bien et le mobilier. Cumuler cet amortissement avec une réduction d'impôt de 18 % reviendrait à financer deux fois le même investissement immobilier locatif : c'est ce que la règle empêche.
Le même raisonnement se retrouve dans les dispositifs voisins. Le dispositif Scellier exigeait déjà une location nue, et le dispositif Pinel a conservé cette obligation. La loi Censi Bouvard, à l'inverse, visait la location meublée en résidence de services : c'est l'outil qui existait pour le meublé, pas la loi Duflot.
La doctrine fiscale publiée au BOFiP le confirme : le logement doit être loué nu, à usage d'habitation principale, et la condition s'apprécie pendant toute la période d'engagement. La date de signature du contrat de location n'y change rien.
Ce qui se passe si le logement est loué meublé pendant l'engagement
La sanction est la remise en cause de l'avantage fiscal. Quand l'une des conditions cesse d'être respectée, l'administration reprend les réductions d'impôt déjà obtenues : leur montant est ajouté à l'impôt dû au titre de l'année de la rupture. Le propriétaire perd aussi les annuités restantes.
Ce que coûte le passage en meublé, chiffres à l'appui
Prenons un appartement dont le prix de revient, frais de notaire compris, s'élève à 250 000 euros. La réduction Duflot de 18 % représente 45 000 euros, étalés sur 9 ans, soit 5 000 euros par an. Si le bailleur décide de louer le logement meublé au début de la sixième année, les cinq annuités déjà imputées (25 000 euros) sont reprises sur l'impôt de cette même année, et les quatre suivantes (20 000 euros) ne seront jamais accordées. L'illustration est théorique : elle montre l'ordre de grandeur, pas un cas réel.
La reprise ne se limite pas à la location meublée. Elle s'applique aussi à un loyer supérieur au plafond, à un locataire dont le revenu dépasse le seuil à la signature du bail, à une vacance trop longue, à une vente avant le terme ou à un logement occupé par le propriétaire. Ces pièges sont décrits dans la page sur les erreurs qui font perdre l'avantage fiscal Duflot.
Certains événements permettent toutefois d'échapper à la reprise : invalidité, licenciement ou décès du contribuable ou de son conjoint. Un changement de mode de location n'en fait pas partie : c'est un choix du bailleur, et l'administration le traite comme une rupture volontaire de l'engagement initial.
Questions fréquentes sur la location meublée d'un logement Duflot
Peut-on louer un bien meublé avec Duflot ?
Pas pendant la période d'engagement. La loi Duflot exige une location nue, à titre de résidence principale, pendant 9 ans. Quelques meubles laissés par le propriétaire ne transforment pas le bail, mais un logement équipé de tout le mobilier requis par le décret sur la location meublée est bien un meublé, et la réduction tombe.
Une cuisine équipée fait-elle d'un logement Duflot un meublé ?
Une cuisine aménagée avec des éléments fixes (plaques, évier, placards) reste compatible avec une location vide. Ce qui qualifie un meublé, c'est la présence de la liste complète du mobilier fixée par le décret du 31 juillet 2015 : literie, vaisselle, table, sièges, réfrigérateur, entre autres. En pratique, la question se tranche au cas par cas, et le bail doit clairement indiquer qu'il s'agit d'une location nue soumise à la loi du 6 juillet 1989.
Quelle est la durée d'engagement pour Duflot ?
La durée d'engagement est de 9 ans, sans possibilité de prolongation, contrairement au dispositif Pinel qui proposait 6, 9 ou 12 ans. Elle court à compter de la date de prise d'effet du premier bail. Pendant toute cette période, la location nue et le plafond de loyer s'imposent.
Comment déclarer un investissement Duflot ?
La réduction se déclare chaque année sur la déclaration de revenus, avec le formulaire 2044 EB l'année de l'achèvement ou de l'acquisition, et les loyers perçus sur la déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044). Si le logement devient meublé après l'engagement, les recettes passent en BIC, sur la déclaration complémentaire des revenus des professions non salariées.
Après les 9 ans : passer de la location nue au meublé
Une fois les 9 ans accomplis, le bailleur retrouve une liberté complète. Les réductions obtenues sont définitivement acquises, et rien n'interdit de meubler le logement pour le louer à un étudiant, à un salarié en mobilité ou en bail mobilité. Pour les biens acquis entre janvier 2013 et août 2014, dont la mise en location a souvent eu lieu après l'achèvement du programme, la plupart des engagements arrivent à leur terme entre 2022 et 2026 environ.
Passer au meublé suppose de respecter le bail en cours. Un bail nu ne se transforme pas en bail meublé en cours de contrat : il faut attendre l'échéance, délivrer un congé dans les formes de la loi ALUR et de la loi de 1989 (vente, reprise ou motif légitime et sérieux), ou attendre le départ du locataire. Congédier un locataire pour meubler le logement n'est pas un motif légitime reconnu par la réglementation, et le préavis du bailleur reste de six mois avant le terme du contrat.
Le changement a aussi des effets fiscaux. En location meublée longue durée, le micro BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Au régime réel, le loueur peut amortir le bien, mais seulement sur la valeur restante, et depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Ce point change la rentabilité d'un meublé que l'on compte revendre à court terme.
La comparaison entre les deux logiques, avantage fiscal immédiat contre amortissement, est détaillée dans l'article LMNP ou Pinel pour un investissement locatif, dont le raisonnement vaut aussi pour un ancien bien Duflot.
Location nue Duflot ou meublée après l'engagement : ce qui change
| Critère | Location nue sous la loi Duflot | Location meublée après l'engagement |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans renouvelables | 1 an, 9 mois pour un étudiant |
| Loyer | Plafonné selon la zone et la surface habitable | Libre, sauf encadrement local |
| Locataire | Plafonds de ressources à respecter | Aucune condition de revenu |
| Fiscalité des loyers | Revenus fonciers, micro-foncier ou réel | BIC, micro BIC ou réel avec amortissement |
| Avantage principal | Réduction d'impôt de 18 % sur 9 ans | Abattement ou amortissement sur les recettes |
Le tableau montre que les deux régimes ne se superposent jamais : l'un encadre le loyer et le locataire en échange d'un taux de réduction fixe, l'autre laisse le bailleur libre mais ne lui donne aucun crédit d'impôt.
Les chiffres du dispositif Duflot à connaître
La réduction d'impôt Duflot s'élève à 18 % du prix de revient en métropole, soit un taux annuel de 2 % pendant 9 ans. Outre-mer, le taux atteint 29 %, sur la même durée. Elle se calcule dans la limite de 300 000 euros par contribuable et par an, et d'un prix de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable. Deux acquisitions au plus peuvent en bénéficier la même année.
La réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 euros par foyer fiscal. La fraction non imputée ne se reporte pas sur les années suivantes : un contribuable dont l'impôt est inférieur à l'annuité perd l'excédent. Le taux ne dépend ni de la zone ni du type de logement, contrairement au dispositif Pinel dont le taux variait selon la durée choisie.
Le plafond de loyer se calcule à partir d'un montant au mètre carré fixé par zone, multiplié par la surface du logement et par un coefficient multiplicateur (0,7 + 19 / surface), plafonné à 1,2. Ce mode de calcul, repris par la loi Pinel, est présenté dans la page sur les plafonds de loyer de la loi Duflot. En zone A bis, qui couvre Paris et une partie de l'Ile de France, les plafonds sont les plus élevés du dispositif.
L'investissement peut aussi passer par des parts de SCPI Duflot : la réduction porte alors sur 95 % du montant de la souscription, et c'est la SCPI qui s'engage à louer nu les logements pendant 9 ans. Le porteur de parts n'a donc aucune décision à prendre sur le mode de location, mais il doit conserver ses titres jusqu'au terme de l'engagement de la société.
Neuf, VEFA ou réhabilitation : les logements visés par la règle
La contrainte de location nue vaut pour tous les biens éligibles, quel que soit leur mode d'acquisition. Elle s'applique au logement neuf acheté achevé, à l'appartement acheté sur plan en VEFA, dont l'acte authentique a été signé entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, mais aussi au local transformé en habitation et au logement ancien ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation lourds. Dans ces deux derniers cas, les travaux devaient permettre d'atteindre un niveau de performance énergétique proche du neuf, et c'était l'achèvement de ces travaux qui ouvrait le délai de mise en location.
Le mode de financement ne change rien non plus : un achat financé par un prêt immobilier classique, à taux fixe ou variable, reste soumis à la même règle (le prêt à taux zéro, réservé à la résidence principale de l'emprunteur, ne peut pas financer un bien destiné à la location). Les intérêts d'emprunt, l'assurance du prêt, la taxe foncière et les charges de copropriété non récupérables se déduisent des revenus fonciers ; ils n'entrent pas dans l'assiette de la réduction. L'immeuble peut être situé dans n'importe quelle région de France métropolitaine ou d'outre-mer, y compris à Saint-Martin, Saint-Barthélemy ou Saint-Pierre-et-Miquelon, pourvu que la commune soit en zone éligible.
Cette application uniforme du texte explique la faible souplesse du dispositif : aucune exception n'existe pour le meublé, même dans un immeuble en résidence étudiante, même quand le bien est de petite taille. C'est la principale contrainte à mettre en balance avec l'intérêt fiscal de la défiscalisation immobilière intermédiaire.
Les cas qui prêtent à confusion
Plusieurs situations reviennent souvent dans les questions des bailleurs, parce qu'elles ressemblent à une location meublée sans en être, ou l'inverse.
- La colocation
- Elle reste possible sous la loi Duflot, à condition que le bail soit un bail nu et que les ressources de chaque colocataire respectent les plafonds. Le logement n'est pas meublé pour autant.
- La location saisonnière ou de courte durée
- Elle est exclue deux fois : le logement serait meublé et il ne serait pas la résidence principale du locataire. La reprise de l'avantage fiscal est certaine.
- La location à un membre de la famille
- Pour les logements acquis en 2013, un ascendant ou un descendant ne pouvait pas être locataire. Pour les acquisitions réalisées du 1er janvier au 31 août 2014, la loi de finances pour 2015 a ouvert cette possibilité, sous réserve qu'il ne fasse pas partie du foyer fiscal. Le bail reste nu dans tous les cas.
- Le logement de fonction ou la mise à disposition d'une personne morale
- La location à une société qui loge un salarié n'est admise que dans des cas très encadrés, et jamais en meublé. Mieux vaut éviter ce montage avant le terme des 9 ans.
Dans tous ces cas, le même critère s'applique : l'usage de résidence principale et la location nue du premier au dernier jour. Au moindre doute, il est prudent de prendre contact avec le service des impôts ou un conseil en gestion de patrimoine avant de signer un nouveau contrat.
Anticiper la sortie de l'engagement Duflot
La fin de l'engagement se prépare une ou deux années à l'avance. Le bailleur vérifie d'abord la date exacte de prise d'effet du premier bail : c'est elle qui fixe l'échéance des 9 ans, et non la date d'acquisition ou d'achèvement des travaux. Il examine ensuite l'état du marché local : dans une ville étudiante ou en zone tendue, le meublé peut offrir un rendement plus élevé ; dans une commune où la demande est surtout familiale, la location nue reste souvent plus stable.
Il faut aussi tenir compte des obligations qui pèsent sur tous les logements loués, quelle que soit leur fiscalité. Le diagnostic de performance énergétique fixe des interdictions progressives de location : les logements classés G sont exclus depuis le 1er janvier 2025. Un bien construit sous le label BBC ou la RT 2012 est en principe épargné, mais un diagnostic à jour évite toute mauvaise surprise au moment de signer un nouveau bail.
Enfin, la décision de vendre ou de garder le bien doit intégrer la nouvelle règle sur les amortissements LMNP : un logement meublé peu de temps avant sa vente peut produire une plus-value plus lourde qu'une location nue conservée jusqu'à la cession. Pour une question précise sur sa situation, le site service public et la documentation officielle de l'administration restent les références, à confirmer avec un professionnel.
Et aujourd'hui, les seuils du micro-BIC pour un ancien logement Duflot meublé
Le micro-BIC de la location meublée de longue durée vaut jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026, selon la fiche Service-Public.fr sur la location meublée. Un studio Duflot passé en meublé reste loin de ces montants, mais un bailleur qui détient plusieurs logements meublés les apprécie sur l'ensemble de ses recettes. Celui qui préfère garder la location nue et rénover un autre bien peut s'appuyer sur le déficit foncier, imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an.