Mise au point : Arriver au bout des neuf ans ne laisse aucune prolongation à demander, ni en Duflot ni dans un autre régime : la fiche Service-Public.fr consacrée aux réductions Pinel et Duflot borne le Duflot aux opérations de janvier 2013 à août 2014, et le Pinel, qui l'a suivi, ne retient plus d'opération postérieure au 31 décembre 2024. Relouer, vendre ou meubler se décide donc sans filet fiscal sur ce logement.
À la fin de la loi Duflot, la réduction d'impôt de cet investissement immobilier s'arrête net après neuf ans de location : le dispositif Duflot ne se proroge pas. Verdict pour l'investisseur : relouer nu si le bien se situe en zone peu tendue avec un loyer de marché supérieur au plafond, vendre si le prix d'acquisition est couvert, passer en meublé si le foyer fiscal est fortement imposé.
Ce qui change le jour où l'engagement de location prend fin
Le dispositif Duflot et son fonctionnement reposent sur un contrat implicite avec l'administration fiscale : en échange d'une réduction d'impôt de 18 % du prix d'acquisition, étalée à raison de 2 % par an, le propriétaire s'engage à louer le logement neuf, nu, en résidence principale, pendant neuf ans, à un locataire sous plafond de ressource et à un loyer plafonné. Le prix retenu est limité à 300 000 euros par contribuable et par an, et à 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.
La loi Duflot s'appliquait aux acquisitions réalisées du 1er janvier 2013 au 31 août 2014. Le dispositif Pinel lui a succédé en septembre 2014. Comme la durée d'engagement court à compter de la mise en location, et que la mise en location devait intervenir dans les douze mois suivant l'achèvement de la construction, les derniers engagements Duflot arrivent à échéance entre 2023 et 2026 selon les dates de livraison des programmes en VEFA.
Contrairement au Pinel, qui offrait des périodes de 6, 9 ou 12 ans, l'engagement Duflot est fixe : aucune prolongation n'est possible, et la réduction ne peut pas être reportée sur une année suivante. Une fois les neuf années respectées, trois conséquences se produisent :
- la réduction d'impôt cesse, ce qui augmente mécaniquement l'impôt du foyer l'année suivante, parfois sensiblement ;
- les plafonds de loyer et de ressource du locataire ne s'imposent plus au titre du Duflot ;
- l'avantage fiscal obtenu est définitivement acquis : aucune remise en cause n'est à craindre, quelle que soit la suite donnée au bien.
Le taux de réduction variait en fonction du lieu : 18 % en métropole, 29 % pour la loi Duflot outre-mer, dans les mêmes conditions de durée. Pour bénéficier de ce taux, le logement devait être éligible (neuf, en VEFA, ou ancien après réhabilitation ou transformation d'un local en logement) et situé dans une commune éligible, en zone A bis, A ou B1. À la différence du Malraux, qui récompense la restauration de l'ancien, le Duflot visait la construction neuve. Les informations officielles sur l'application de ces avantages fiscaux restent consultables sur le site du service public et dans la doctrine fiscale nationale.
Ce dernier point est le plus important. Pendant l'engagement, une vente ou un changement d'usage faisait perdre l'avantage et entraînait une reprise des réductions déjà obtenues. Après l'échéance, le propriétaire retrouve toute liberté de gestion sur son investissement locatif.
Relouer nu, vendre ou meubler : comparatif critère par critère
Les trois options ne répondent pas au même objectif. Le tableau ci-dessous les compare sur les critères qui pèsent vraiment dans la décision d'un propriétaire bailleur à la fin du dispositif.
| Critère | Relouer en location nue | Vendre le logement | Passer en location meublée |
|---|---|---|---|
| Loyer | Libre, mais encadré en zone tendue à la relocation | Sans objet | En général plus élevé qu'en nu, sous les mêmes règles d'encadrement |
| Régime fiscal | Revenus fonciers, micro-foncier ou réel | Plus-value immobilière des particuliers | BIC, statut LMNP en micro ou au réel |
| Impôt sur les revenus | Imposition au taux marginal plus prélèvements sociaux | Plus d'impôt sur les loyers | Souvent faible au réel grâce aux amortissements |
| Gestion | Inchangée, bail de 3 ans | Terminée | Plus lourde : mobilier, bail d'un an, rotation des locataires |
| Contrainte du bail en cours | Aucune, le bail continue | Congé pour vendre à l'échéance, ou vente occupée | Attendre la fin du bail nu en cours |
| Profil adapté | Propriétaire qui veut garder un actif sans effort | Besoin de liquidités ou de réinvestir | Foyer fortement imposé qui accepte la gestion |
Que faire à la fin du dispositif Duflot si l'on garde le bien en location nue ?
Garder le logement loué nu est l'option la plus simple : le bail en cours se poursuit, le locataire reste en place, et seule la fiscalité évolue. Les loyers perçus restent des revenus fonciers, déclarés en micro-foncier si leur montant annuel ne dépasse pas 15 000 euros, ou au régime réel, qui permet de déduire intérêts d'emprunt, charges et travaux.
Le point délicat est le loyer. Le propriétaire espère souvent rattraper le niveau du marché dès l'échéance, ce que le droit ne permet pas toujours :
- bail en cours : le loyer ne peut évoluer qu'au titre de la révision annuelle prévue au bail, selon l'indice de référence des loyers ;
- renouvellement du bail : une hausse n'est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué, avec une procédure précise et une hausse étalée ;
- nouveau locataire en zone tendue : le décret qui encadre l'évolution des loyers à la relocation limite le loyer du nouveau bail à celui du précédent, sauf loyer manifestement sous-évalué ou travaux d'amélioration importants ;
- villes sous encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et d'autres communes) : un loyer de référence majoré s'impose en plus.
Le loyer Duflot sert donc souvent de base durable en zone A bis, A et B1, là où se concentraient les opérations. Pour estimer l'écart réel entre l'ancien plafond et le marché, il vaut mieux repartir des plafonds de loyer de la loi Duflot et de leur calcul pour votre zone géographique. L'écart est parfois minime dans les villes moyennes de zone B1, où le plafond collait déjà au niveau du marché.
Un autre point de vigilance concerne la performance énergétique. Les logements Duflot devaient respecter la norme RT 2012 ou porter le label BBC 2005 : ils échappent aux interdictions de louer qui frappent les passoires énergétiques, ce qui constitue un atout durable face à l'ancien.
Vendre après neuf ans : la plus-value et le calendrier
La vente libère le capital, mais elle s'organise. Si le logement est loué, deux voies existent : vendre occupé, avec une décote fréquente car l'acquéreur achète un bien qu'il ne peut pas habiter, ou délivrer un congé pour vendre au locataire, au moins six mois avant l'échéance du bail nu. Le locataire dispose alors d'un droit de préemption sur le prix et les conditions annoncés.
Sur le plan fiscal, la plus-value immobilière est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, puis une surtaxe au-delà de 50 000 euros de plus-value nette. La réduction Duflot obtenue pendant neuf ans ne vient pas réduire le prix d'acquisition : elle n'est pas réintégrée dans le calcul, contrairement aux amortissements d'une location meublée.
Exemple chiffré à partir du barème légal : un appartement acquis en VEFA en 2014 et livré en 2015, revendu en 2026, est détenu douze ans. L'abattement pour durée de détention atteint 6 % par an de la sixième à la douzième année, soit 42 % sur l'impôt, et 1,65 % par an sur la même période, soit 11,55 % sur les prélèvements sociaux. L'exonération totale n'intervient qu'après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le prix d'acquisition peut être majoré des frais de notaire réels (ou d'un forfait de 7,5 %) et, après cinq ans de détention, d'un forfait travaux de 15 %, ce qui réduit la plus-value taxable.
Avant de signer, la question à se poser est celle du prix de revient du logement : un appartement neuf acheté avec la marge du promoteur et les frais de commercialisation a parfois été payé au-dessus du marché de l'ancien. Les règles de revente d'un bien Pinel ou Duflot détaillent les cas de vente anticipée, que la fin de l'engagement fait disparaître.
Passer en location meublée : le statut LMNP après le Duflot
Pendant l'engagement, la location meublée était exclue : le Duflot imposait un logement nu, comme le rappelle la page sur la règle du logement nu en location meublée Duflot. Une fois les neuf ans écoulés, rien n'empêche de meubler le bien et de passer au statut de loueur en meublé non professionnel.
Le changement de régime fiscal est l'intérêt principal. Au régime réel, le propriétaire amortit l'immeuble (hors terrain) et le mobilier, ce qui neutralise souvent l'impôt sur les loyers pendant de longues années. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % pour une location meublée de longue durée classique. Deux limites encadrent ce choix :
- depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors d'une vente intervenue à compter du 15 février 2025 : l'avantage se paie en partie à la revente ;
- le bail nu en cours doit arriver à son terme : on ne transforme pas un bail en cours en bail meublé, et le logement doit comporter la liste de mobilier minimale fixée par décret.
La rotation des locataires est aussi plus forte, avec un bail d'un an (neuf mois pour un étudiant) et une demande locative différente. Pour peser les deux régimes avec les chiffres de votre foyer, le comparatif LMNP ou Pinel pour un investissement locatif pose les mêmes calculs.
Profil par profil : quelle décision prendre
Le foyer qui a besoin de revenus réguliers sans gestion
Relouer nu reste le choix le plus confortable. Le bien est récent, en bon état énergétique, et la demande locative en zone tendue sécurise l'occupation. La hausse d'impôt liée à la fin de la réduction est à anticiper dans le budget du foyer.
Le propriétaire fortement imposé
La location meublée au réel compense le mieux la disparition de l'avantage fiscal, à condition d'accepter la gestion et la réintégration future des amortissements à la revente.
L'investisseur qui veut réinvestir
Vendre permet de rembourser le crédit immobilier et de redéployer le capital. Avant de revendre, une estimation par une agence ou un notaire donne le prix réel, puis le bailleur compare le taux de rendement net de chaque option : garder, céder, ou investir ailleurs. La recherche d'une nouvelle offre de défiscalisation doit partir de vos objectifs, pas du dispositif. Le dispositif Pinel est fermé depuis le 1er janvier 2025 ; dans l'ancien, la loi Denormandie vise les logements avec travaux dans les communes concernées, et le dispositif Jeanbrun cible les achats réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec un engagement de neuf ans et au moins 30 % de travaux. Un nouveau dispositif fiscal ne se choisit pas pour l'avantage seul : la qualité de l'emplacement pèse plus lourd que la réduction d'impôt, une leçon que de nombreux investisseurs Duflot et Scellier ont apprise à la revente.
Pour un patrimoine plus large, l'avis d'un expert en défiscalisation locative aide à arbitrer entre ces voies selon le niveau de revenu, la date d'acquisition et la situation familiale.
Et aujourd'hui, les chiffres qui départagent location nue, meublé et travaux
Pour comparer les trois voies avec des données publiques : le micro-foncier abat 30 % des loyers nus sous 15 000 € de revenus fonciers par an, le micro-BIC abat 50 % des recettes meublées jusqu'à 83 600 € pour les revenus 2026, et le déficit foncier s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, tous montants tirés de Service-Public.fr. Un propriétaire qui préfère vendre pour racheter dans l'ancien peut regarder le Denormandie, ouvert jusqu'au 31 décembre 2027, que notre comparaison du Pinel et du Denormandie met en regard.
Loyer après l'échéance, plafonds et logement repris pour soi
Faut-il prévenir l'administration fiscale à la fin de l'engagement ?
Non. Aucune déclaration spécifique n'est demandée : la réduction cesse simplement de figurer sur la déclaration de revenus (formulaire 2042 C) à partir de l'année qui suit la neuvième année de location.
Peut-on augmenter le loyer dès le lendemain de l'échéance ?
Pas pendant le bail en cours, hors révision annuelle. La hausse ne peut intervenir qu'au renouvellement, si le loyer est manifestement sous-évalué, ou au changement de locataire hors zone tendue.
Le locataire doit-il toujours respecter les plafonds de ressources ?
Non. À l'issue des neuf ans, les conditions de ressources du locataire ne s'appliquent plus pour les nouveaux baux.
Peut-on habiter soi-même le logement ou le louer à un enfant ?
Oui. Après la fin de l'engagement de location, le propriétaire peut y établir sa résidence principale ou le louer à un membre de sa famille, sous réserve de donner congé au locataire en place dans les règles du bail.