Le délai de mise en location Duflot est la période de douze mois dont dispose le bailleur pour louer son logement après l'achèvement ou l'acquisition. Fixé par l'article 199 novovicies du code général des impôts, ce délai commande toute la réduction d'impôt de la loi Duflot : dépassé, l'avantage fiscal tombe.
Le délai en trois points
- Douze mois pour que le bail prenne effet, à compter de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
- Quatre points de départ possibles selon que le logement est acheté neuf et livré, acquis en VEFA, construit par le contribuable ou issu d'une réhabilitation.
- Délai dépassé, réduction d'impôt perdue : l'administration fiscale prononce la remise en cause des avantages fiscaux sur l'année d'imputation.
Ce que prévoit exactement l'article 199 novovicies
Le dispositif Duflot s'applique aux investissements réalisés du 1er janvier 2013 au 31 août 2014. En application du texte, l'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. La formulation compte : c'est l'événement le plus tardif des deux qui lance le compteur, jamais le plus favorable au bailleur.
Cette période de douze mois est la contrepartie d'un avantage fiscal qui n'a rien d'anecdotique. La réduction d'impôt Duflot atteint 18 % du prix de revient du logement en métropole et 29 % outre-mer, retenue dans la double limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable, étalée sur la durée de l'engagement de location de neuf ans. Un bien situé en zone A bis acheté 300 000 euros ouvre ainsi droit à 54 000 euros de réduction, soit 6 000 euros par année d'imposition.
Ce taux de 18 % est un taux unique. La loi Scellier, qui l'avait précédé, faisait varier son taux d'une année sur l'autre et selon le niveau de performance énergétique ; la loi Duflot n'en a connu qu'un seul pendant toute son application, le taux outre-mer de 29 % suivant la même logique. Le montant obtenu entre par ailleurs dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 euros par an et par foyer, ce qui réduit le gain réel d'une personne déjà engagée dans d'autres montages de défiscalisation.
Le délai n'est pas une formalité isolée : il s'ajoute aux autres conditions que doit remplir le logement pour être éligible, du niveau de performance énergétique à la localisation en zone tendue. Une seule de ces conditions non tenue suffit à faire tomber l'ensemble. Le dispositif Pinel, entré en vigueur pour les acquisitions réalisées à compter de septembre 2014, a repris cette règle des douze mois sans la modifier : sur ce point précis, le nouveau dispositif et l'ancien se lisent de la même façon.
Quatre points de départ pour le décompte
La question qui revient le plus souvent n'est pas la durée du délai, mais sa date de départ. Elle dépend entièrement de la nature de l'investissement immobilier locatif. Le tableau ci-après reprend les quatre situations prévues par la doctrine fiscale et le justificatif à conserver pour chacune.
| Situation d'acquisition | Événement qui lance les douze mois | Pièce à conserver |
|---|---|---|
| Logement neuf déjà achevé, acheté livré | Date d'acquisition, c'est à dire la date de signature de l'acte authentique | Acte notarié |
| Appartement en VEFA | Date d'achèvement de l'immeuble, sauf acquisition postérieure à la livraison | Procès verbal de livraison |
| Logement que l'acquéreur fait construire | Achèvement des travaux de construction, constaté par la déclaration déposée en mairie | Permis de construire et déclaration d'achèvement |
| Local transformé en habitation ou logement réhabilité | Achèvement des travaux de réhabilitation ou de transformation | Factures des entreprises et attestation |
Pour une construction ou une transformation, l'achèvement s'entend au sens fiscal : le logement est habitable, les raccordements sont faits, les finitions secondaires peuvent rester à réaliser. Cette définition est plus souple que celle de l'urbanisme, et elle joue parfois contre le propriétaire qui croyait disposer de plus de temps. Comme sous la loi Scellier, la charge de la preuve pèse sur l'investisseur : c'est à lui de produire le document daté qui fixe la fin des travaux, à la demande du service vérificateur.
Ce que « mettre en location » veut dire
Le délai porte sur la prise d'effet du bail, pas sur sa signature. Un contrat signé le 20 du douzième mois pour une entrée dans les lieux au mois suivant ne respecte pas la règle. À l'inverse, un bail signé plus tôt mais dont la prise d'effet tombe dans la période reste conforme.
Il faudra aussi que la location elle même coche toutes les cases du dispositif Duflot. La location nue est impérative : un logement meublé relève d'un autre régime fiscal et n'ouvre aucun droit à la réduction, et cette condition de location nue vaut pendant toute la durée de l'engagement. Le logement doit être loué nu, à usage d'habitation principale du locataire, pour une durée minimale de trois ans reconductible. Le loyer ne peut dépasser le plafond de loyer de la zone, obtenu en multipliant le barème par mètre carré par le coefficient 0,7 + 19/S, où S désigne la surface habitable, le résultat étant lui même plafonné à 1,2. Le détail des barèmes et de leur revalorisation au 1er janvier figure sur notre page consacrée aux plafonds de loyer applicables en loi Duflot.
Les ressources du candidat sont contrôlées au même titre : le revenu fiscal de référence du foyer fiscal du locataire, apprécié au titre de l'avant dernière année précédant la signature du bail, doit rester sous le plafond de sa zone et de sa composition familiale. Le barème varie avec le nombre de personnes composant le ménage : une personne seule n'est pas soumise au même plafond qu'un couple avec personnes à charge. Une ressource mal vérifiée au moment de la mise en location se paie des années plus tard, lors d'un contrôle.
Dernière particularité, et elle distingue nettement l'investissement Duflot de la défiscalisation Pinel : sous Duflot, la location à un ascendant ou à un descendant est interdite, même lorsque celui ci ne fait pas partie du foyer fiscal. Le dispositif Pinel a levé cette interdiction pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015. Louer à un enfant pour tenir le délai de douze mois est donc, en Duflot, une fausse bonne idée.
Organiser la recherche de locataire dès la livraison
Douze mois paraissent confortables. Dans les faits, la recherche de locataire commence bien avant la remise des clés, surtout pour un bien situé hors des grandes agglomérations. Trois repères pratiques ressortent des dossiers suivis par les professionnels de la défiscalisation immobilière.
- Lancer les annonces deux à trois mois avant la livraison. Le calendrier d'une VEFA glisse souvent de quelques semaines ; anticiper évite de découvrir le retard une fois le compteur lancé.
- Réunir les pièces du dossier locataire en amont. Avis d'imposition de l'avant dernière année, justificatifs de revenus, pièce d'identité : c'est l'avis d'imposition qui conditionne l'éligibilité, et c'est la pièce qui manque le plus souvent.
- Vérifier le niveau de loyer du marché local avant de fixer le sien. Le plafond réglementaire est un maximum, pas un prix de marché. Un loyer affiché au plafond dans une zone détendue allonge mécaniquement la vacance.
Le financement pèse aussi sur ce calendrier. Un prêt immobilier négocié sur un plan de financement locatif suppose des loyers au rendez-vous : la banque calcule la charge d'emprunt en intégrant le loyer attendu, et un taux d'endettement tenu sur le papier se dégrade vite avec trois mois de vacance. Une assurance loyers impayés, souscrite avant la première mise en location, exige un dossier complet et un taux d'effort du candidat inférieur à 33 % ; son taux de prime se négocie mieux quand le prêt et l'assurance sont présentés ensemble.
Un mandat de gestion confié à une agence ne transfère pas la responsabilité fiscale : le bailleur reste seul redevable du respect des conditions. Il est prudent de lui demander par écrit de contrôler le plafond de loyer et les ressources avant toute signature. Quand un point reste flou sur l'interprétation d'une règle, deux sources publiques tranchent : le portail service-public.fr, qui décrit les conditions du dispositif en langage clair, et le Bulletin officiel des finances publiques consultable sur bofip.impots.gouv.fr, qui fait foi devant l'administration. Prendre contact avec l'ADIL de son département reste gratuit, et l'ANIL, tête de ce réseau public, publie des fiches de synthèse à jour sur l'investissement locatif ; ces bases publiques suffisent à vérifier qu'une commune est éligible et que le critère de performance énergétique, le label BBC RT 2012 pour le neuf, est bien rempli.
Délai dépassé, que se passe-t-il ?
La sanction est directe : sans mise en location dans les douze mois, la réduction d'impôt n'est pas acquise. Si le contribuable l'a déjà imputée, l'administration fiscale prononce la remise en cause de l'avantage fiscal au titre de l'année où la condition a cessé d'être remplie, avec les intérêts de retard. Le texte ne prévoit aucune tolérance générale pour un retard de chantier, une malfaçon ou un marché locatif atone.
Quelques situations échappent à la reprise, mais elles tiennent à la personne du contribuable, pas au logement : l'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, le licenciement, ou le décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune. Un chantier livré en retard n'entre pas dans cette liste ; le recours se joue alors contre le promoteur sur le terrain contractuel, pas devant le service des impôts. Une demande de rescrit déposée depuis l'espace particulier du site impots.gouv.fr permet, à la marge, de faire préciser si une situation reste éligible avant de déclarer.
La vraie protection est en amont. Un plan de financement qui suppose la réduction fiscale dès la première année sans marge pour deux ou trois mois de vacance fragilise l'opération entière. Nous avons détaillé les cas les plus fréquents dans notre page sur les erreurs qui font perdre l'avantage fiscal Duflot, du dépassement de loyer au changement d'usage du bien en cours d'engagement.
Vacance en cours d'engagement : un second compteur de douze mois
Le premier locataire trouvé, l'obligation ne s'arrête pas. L'engagement de location court sur neuf ans et le logement doit rester loué pendant toute cette durée. Lorsque le locataire donne congé, la doctrine publiée au Bulletin officiel des finances publiques, série BOI-IR-RICI-360 consacrée à la réduction d'impôt, admet une vacance le temps de la recherche d'un nouvel occupant, dans la limite de douze mois. Au delà, l'avantage est remis en cause pour les années restantes.
Cette tolérance suppose une recherche active et documentée : mandat confié à une agence, annonces datées, refus motivés de candidats hors plafonds de ressources. Conserver ces pièces coûte peu et vaut preuve en cas de contrôle. Lorsque la vacance intervient dans les derniers mois de l'engagement initial, l'administration admet de ne pas reprendre la réduction si le bien reste proposé à la location jusqu'au terme des neuf ans.
Sur le plan déclaratif, l'engagement se matérialise dès la première déclaration suivant l'achèvement ou l'acquisition, puis se reporte chaque année. Le point de départ retenu y est inscrit noir sur blanc : notre page dédiée au formulaire 2044 EB et à son remplissage reprend les rubriques concernées, dont la date de prise d'effet du bail qui sert de preuve du respect du délai.
Questions fréquentes sur le délai de mise en location Duflot
Quel est le délai de mise en location Duflot ?
Douze mois. L'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou sa date d'acquisition si celle ci est postérieure, en application de l'article 199 novovicies du code général des impôts.
Quels sont les délais d'achèvement Duflot ?
Pour un appartement en VEFA, l'achèvement devait intervenir dans les trente mois suivant la déclaration d'ouverture de chantier. Pour un logement que l'acquéreur fait construire ou réhabiliter, les travaux devaient être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle du dépôt du permis de construire ou de l'acquisition du local.
Le délai court il à partir de la signature du bail ?
Non, la référence est la prise d'effet du bail. Un contrat signé pendant la période mais dont l'entrée dans les lieux est fixée au treizième mois ne permet pas de bénéficier de la réduction d'impôt.
Que se passe-t-il si le locataire part en cours d'engagement ?
Le propriétaire dispose d'un nouveau délai de douze mois pour relouer, sous réserve d'une recherche active et documentée. Au delà, l'avantage fiscal est remis en cause pour la période restante des neuf ans.
Peut-on louer à un membre de sa famille pour tenir le délai ?
Pas sous le régime Duflot : la location à un ascendant ou à un descendant est exclue, même hors du foyer fiscal. Cette possibilité n'existe qu'avec le dispositif Pinel, pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2015.