Précision : La hausse de revenus d'un locataire Duflot ne pèse que sur les rares engagements encore ouverts : d'après la fiche Service-Public.fr consacrée aux réductions Pinel et Duflot, le dispositif a couvert les opérations de janvier 2013 à août 2014, et le Pinel qui l'a suivi s'est arrêté aux opérations du 31 décembre 2024. Pour un bailleur encore sous engagement, seul le prochain bail rejoue le contrôle des ressources.
Dépassement du plafond de ressources Duflot en cours de bail : la réduction d'impôt reste acquise. En loi Duflot comme en Pinel, les plafonds de ressources se contrôlent à la signature, selon la zone du logement. L'investissement immobilier locatif n'est menacé qu'à une nouvelle location, ou si le plafond de loyer par zone n'est plus respecté.
Investissement Duflot : l'essentiel pour le bailleur
- Hausse de revenus après l'entrée dans le logement : les avantages fiscaux et la réduction calculée sur le prix de revient restent acquis.
- Nouveaux baux : plafonds du dispositif revalorisés au 1er janvier, selon la zone où le logement est situé.
- Loyer hors charges : plafonné pendant 9 ans, quel que soit le niveau du marché local.
La règle : des ressources appréciées à la date du bail, pas chaque année
Le dispositif Duflot, codifié à l'article 199 novovicies du Code général des impôts, pose deux conditions de location du logement : un plafond de loyer et un plafond de ressources du locataire. Pour le loyer, la limite s'applique à chaque échéance mensuelle pendant toute la durée de l'engagement. Pour les ressources, la vérification est ponctuelle : elle se fait à la date de conclusion du bail, sur la base du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition de l'avant-dernière année. Pour un bail signé en 2026, c'est donc le revenu de 2024 qui compte, comme le rappelle la fiche de service public consacrée aux dispositifs Pinel et Duflot.
Cette logique est celle de la doctrine administrative (BOI-IR-RICI-360, qui regroupe les commentaires Duflot et Pinel) : une fois le locataire entré dans les lieux avec des ressources inférieures au plafond, le bailleur n'a pas à surveiller l'évolution de sa situation. Une promotion, un deuxième salaire dans le foyer, un héritage qui génère des revenus fonciers : rien de tout cela n'est opposable au propriétaire. Le locataire n'a d'ailleurs aucune obligation de communiquer ses avis d'imposition suivants, et le bailleur n'a aucun moyen légal de les exiger.
Concrètement, un dépassement du plafond de ressources Duflot survenu en cours de bail n'entraîne ni reprise de la réduction d'impôt, ni rupture de l'engagement de location, ni obligation de donner congé. Le bail continue normalement, avec le même loyer révisé selon l'indice de référence des loyers dans la limite du plafond de loyer.
Quels sont les plafonds de ressources Duflot et comment sont-ils fixés ?
Les plafonds de ressources Duflot dépendent de deux paramètres : la zone où est situé le logement (A bis, A, B1, et B2 sur agrément) et la composition du foyer fiscal du locataire. Ils sont revalorisés chaque année au 1er janvier et sont communs au dispositif Duflot et au dispositif Pinel. Le barème applicable est celui de l'année de signature du bail, et non celui de l'année d'acquisition du logement.
À titre de repère, pour un bail conclu en 2026, une personne seule qui loue un logement en zone A bis ne doit pas dépasser 44 344 euros de revenu fiscal de référence 2024 (montant publié sur service-public). Les plafonds augmentent ensuite avec chaque personne à charge : c'est la majoration par personne prévue par le barème. Pour une personne seule ou couple sans enfant, puis pour chaque personne supplémentaire, le montant est différent ; le détail par zone et par foyer figure sur notre page consacrée aux conditions de ressources pour louer en loi Duflot.
Le plafond de ressources des locataires s'apprécie sur le foyer qui signe le bail. Si deux colocataires ou deux concubins signent ensemble, les revenus de chacun s'additionnent. Si un seul membre d'un couple non marié signe, seuls ses revenus comptent, même si l'autre vit dans le logement : c'est une situation fréquente et parfaitement admise.
| Condition du dispositif Duflot | Quand est-elle contrôlée ? | Effet d'un dépassement |
|---|---|---|
| Plafond de ressources du locataire | À la signature de chaque bail | Aucun si la hausse intervient après la signature |
| Plafond de loyer mensuel | À chaque échéance, pendant 9 ans | Reprise possible de la réduction |
| Location nue, résidence principale | Pendant toute la durée de l'engagement | Reprise possible de la réduction |
| Locataire hors du foyer fiscal et non ascendant ou descendant | À la signature de chaque bail | Reprise possible de la réduction |
| Mise en location dans les 12 mois | Une fois, après l'achèvement ou l'acquisition | Pas de réduction |
Changement de locataire : le moment où tout se rejoue
Le vrai point de vigilance est la relocation. Chaque nouveau bail conclu pendant l'engagement initial doit respecter à nouveau la condition de ressources, selon le barème en vigueur l'année de la signature. Un bailleur qui reloue en janvier 2026 applique le barème 2026 et vérifie le revenu fiscal de référence 2024 du candidat. Si ce nouveau locataire dépasse le plafond, la condition n'est pas remplie et l'avantage fiscal peut être remis en cause.
Il faut donc distinguer deux situations qui se ressemblent en apparence. Dans la première, le locataire signe avec des revenus sous le plafond, puis les voit augmenter : aucun problème. Dans la seconde, le bailleur accepte un candidat dont l'avis d'imposition dépasse déjà le plafond au jour de la signature : c'est une rupture de l'engagement, même si le loyer respecte la limite. La deuxième erreur fait partie de celles que nous listons parmi les erreurs qui font perdre l'avantage Duflot.
Un renouvellement tacite du bail avec le même locataire n'est pas une nouvelle location au sens fiscal : ses ressources n'ont pas à être contrôlées une seconde fois. En revanche, l'ajout d'un nouveau cotitulaire par avenant mérite prudence ; le plus sûr est de vérifier les revenus du nouvel entrant avant de l'ajouter au bail.
Entre deux locataires, la vacance doit rester raisonnable : l'administration admet une période de relocation normale, à condition que le bailleur prouve des démarches actives (annonces, mandat à une agence). Un logement laissé vide volontairement pendant des mois peut être considéré comme n'étant plus loué.
Questions fréquentes des bailleurs Duflot
Le locataire doit-il fournir ses avis d'imposition chaque année ?
Non. Seul l'avis d'imposition de l'avant-dernière année, remis au moment de la signature, est utile au bailleur. Il le conserve pour justifier du respect de la condition en cas de contrôle fiscal, pendant toute la durée de l'engagement et au-delà du délai de reprise.
Peut-on donner congé à un locataire dont les revenus ont trop augmenté ?
Non, pas pour ce motif. Le congé du bailleur obéit aux règles de la loi du 6 juillet 1989 : reprise pour habiter, vente ou motif légitime et sérieux, à l'échéance du bail. Une hausse de revenus du locataire n'en fait pas partie, et elle n'a de toute façon aucune incidence sur l'avantage fiscal.
Que faire si le revenu fiscal de référence dépasse le plafond de quelques euros ?
Le plafond est une limite stricte : un dépassement, même minime, au jour de la signature suffit à ne pas remplir la condition. Il n'existe pas de tolérance en pourcentage. Le bailleur doit alors choisir un autre candidat ou accepter de perdre la réduction d'impôt pour les années restantes.
Les revenus de l'année N-1 peuvent-ils remplacer ceux de N-2 ?
Oui dans un cas précis : lorsque les revenus du foyer ont baissé l'année précédant la signature, le locataire peut faire valoir son revenu fiscal de référence N-1 s'il est inférieur. C'est une option en faveur du locataire, jamais une obligation de recalcul pour le bailleur.
Le plafond de loyer reste la contrainte permanente
Si la condition de ressources se contrôle au bail, le plafond de loyer Duflot pèse sur toute la durée de location. Il se calcule en multipliant un plafond au mètre carré, fixé par zone et par année de conclusion du bail, par la surface habitable du logement (augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 mètres carrés), puis par un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2. Le loyer duflot hors charges ne doit jamais dépasser ce résultat.
La révision annuelle selon l'IRL est possible, mais le loyer révisé doit rester sous le plafond. Un bailleur qui augmente le loyer au-delà, par exemple parce que le marché local a progressé ou parce que le locataire a désormais les moyens de payer plus, sort des conditions du dispositif. C'est ici que la hausse de revenus du locataire peut devenir un piège indirect : elle ne menace rien en elle-même, mais elle peut inciter à une augmentation de loyer non conforme. Pour calculer le loyer au bon niveau, notre guide des plafonds de loyer et de leur calcul détaille la méthode.
Exemple chiffré de calcul du loyer
Prenons un logement de 50 mètres carrés de surface habitable, sans annexe. Le coefficient multiplicateur vaut 0,7 + 19 / 50, soit 1,08. Si le plafond au mètre carré applicable dans la zone l'année du bail est noté P, le loyer mensuel maximum est 50 x P x 1,08. Pour un logement de 30 mètres carrés, le coefficient atteint 1,33 et se trouve ramené à 1,2 : le loyer maximum est alors 30 x P x 1,2. Le principe ne change pas d'une année à l'autre ; seule la valeur de P, publiée chaque année, évolue. Cet exemple montre que les petites surfaces bénéficient d'un plafond au mètre carré plus favorable, ce qui explique leur place dans l'investissement locatif Duflot.
Ce qui fait vraiment perdre la réduction d'impôt
La réduction Duflot, égale à 18 % du prix de revient du logement en métropole (29 % en outre-mer), dans la limite de 300 000 euros par an et de 5 500 euros par mètre carré, est étalée sur 9 ans. Sa reprise intervient lorsque l'un des engagements n'est pas tenu. Les causes réelles sont connues :
- un loyer supérieur au plafond de loyer, même pendant quelques mois ;
- un nouveau locataire dont les ressources dépassent le plafond à la date du nouveau bail ;
- une location à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant, interdite en Duflot alors que le dispositif Pinel l'a ensuite autorisée ;
- une vente du logement avant la fin des 9 ans, sauf cas prévus par la loi ;
- une location meublée ou une utilisation comme résidence secondaire par le locataire ;
- une mise en location au-delà de 12 mois après l'achèvement ou l'acquisition.
Certains événements personnels du bailleur ne déclenchent pas la reprise : décès, invalidité, licenciement du contribuable ou de son conjoint. Leurs règles sont détaillées dans la page consacrée à la rupture de l'engagement Duflot après un décès, un divorce ou une mutation.
En cas de reprise, l'administration réintègre les réductions déjà obtenues dans l'impôt sur le revenu de l'année de la rupture. Le contribuable perd aussi les annuités restantes. Le montant en jeu peut être important, d'où l'intérêt de documenter chaque bail.
En 2026, beaucoup d'engagements Duflot touchent à leur fin
Un point que peu de guides abordent : le dispositif Duflot ne concernait que les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. Après cette date, le dispositif Pinel a pris le relais, puis a lui-même fermé le 1er janvier 2025 pour les nouveaux investissements. Avec un engagement de location de 9 ans et une mise en location dans les 12 mois, la plupart des logements Duflot ont achevé leur période d'engagement entre 2022 et 2025. Seuls quelques biens achetés en VEFA avec un achèvement tardif, loués en 2017 par exemple, restent encore sous engagement en 2026.
Pour ceux dont l'engagement initial est terminé, la question du dépassement du plafond de ressources ne se pose plus du tout : le bailleur retrouve une totale liberté sur le choix du locataire et le niveau du loyer, dans le respect du droit commun (encadrement des loyers dans certaines communes, règles des zones tendues). Le Duflot ne comporte pas de prolongation : contrairement au Pinel, il n'était pas possible de prolonger l'engagement au-delà de 9 ans.
Pour vérifier où en est un logement, il suffit de reprendre la date de début de location figurant dans le premier bail et d'y ajouter 9 ans. La date d'achèvement indiquée sur la déclaration fiscale de l'année d'application de la réduction (formulaire 2044 EB) sert également de repère.
| Date de première mise en location | Fin de l'engagement de 9 ans | Contrôle des ressources en 2026 |
|---|---|---|
| Mars 2014 | Mars 2023 | Plus applicable |
| Septembre 2016 | Septembre 2025 | Plus applicable |
| Juin 2017 | Juin 2026 | Seulement pour un bail signé avant juin 2026 |
Rappel : le logement éligible et le prix de revient
La condition de ressources ne vaut que pour un logement lui-même éligible. En loi Duflot, l'investissement immobilier porte sur un logement neuf ou acheté en VEFA, un logement ancien faisant l'objet de travaux de réhabilitation ou de transformation, ou un local transformé en habitation. Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique : pour le neuf, label BBC 2005 si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, réglementation thermique RT 2012 s'il a été déposé ensuite. Le prix de revient retenu comprend le prix d'acquisition et les frais d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement), mais pas les frais de prêt ; la base de calcul est plafonnée comme indiqué plus haut.
Le plan de financement, le taux du prêt ou l'apport n'ont aucune influence sur la condition de ressources. Ils pèsent en revanche sur la rentabilité réelle : un investissement locatif financé à crédit dégage souvent un rendement faible une fois la réduction d'impôt épuisée. Contrairement au Scellier, qui prévoyait un plafond de loyer mais pas toujours de condition de ressources (Scellier intermédiaire excepté), le Duflot impose les deux dès le premier bail. Les textes de référence sont consultables sur le site Legifrance, sur le site du BOFiP (référence BOI-IR-RICI-360) et sur le site service-public.gouv.fr, rubrique particulier.
Sur le loyer, gardez en tête un décalage : le marché immobilier des zones tendues a fortement évolué depuis 2013, et le loyer de marché dépasse parfois largement le plafond. Tant que l'engagement court, c'est le plafond qui s'applique ; au-delà, le bailleur retrouve le loyer de marché, sous réserve de l'encadrement local.
Pour un appartement acquis en VEFA ou un appartement ancien réhabilité, les critères environnementaux et le label de performance énergétique se vérifient une fois, à l'achèvement des travaux, comme le coefficient de majoration du loyer. Le taux de réduction (18 % en métropole) ne dépend ni du montant investi ni du profil du locataire. Les avantages fiscaux restent donc identiques quel que soit le revenu du locataire après la signature, tant que les baux successifs respectent les critères. Le montant investi, lui, fixe la base de la déduction annuelle, étalée sur neuf années.
Dépassement et zone du logement : un cas à part pour les relocations
Les plafonds de ressources et de loyer dépendent de la zone où le logement est situé. Or le zonage a été révisé à plusieurs reprises depuis 2013. Pour un bail conclu en cours d'engagement, c'est en principe le classement applicable à la date de signature du nouveau bail qui détermine les plafonds, avec des règles transitoires propres à chaque arrêté. Un logement passé d'une zone B1 à une zone A peut ainsi bénéficier d'un plafond plus élevé à la relocation, ce qui élargit le cercle des candidats. La carte à jour et son historique sont présentés dans notre page sur les zones A bis, A et B1 de la loi Duflot.
Dans la pratique, ce changement de zone joue surtout en faveur du bailleur : la limite de ressources remonte, et un candidat qui aurait été refusé auparavant peut désormais être accepté. Il faut simplement conserver la preuve du classement retenu, à la date du bail.
Les bons réflexes au moment de signer un bail Duflot
La meilleure protection contre un redressement reste un dossier propre, constitué le jour de la signature. Voici les pièces à conserver pour chaque locataire :
- l'avis d'imposition de l'avant-dernière année de chaque signataire, avec le revenu fiscal de référence ;
- une copie du barème de plafonds de ressources et de loyer applicable l'année du bail, par zone ;
- le calcul du loyer plafond (surface, coefficient, plafond au mètre carré) ;
- le bail signé et ses éventuels avenants ;
- les justificatifs des démarches de relocation en cas de vacance.
Avec ces pièces, un bailleur peut démontrer à tout moment que la condition de ressources était remplie à la date du bail. Si le locataire a vu ses revenus progresser depuis, le dossier montre simplement que la hausse est intervenue après : aucun agent de l'administration ne peut en tirer une remise en cause de la réduction d'impôt.
Pour les investisseurs qui passent par un gestionnaire, il est utile de vérifier que l'agence connaît bien le dispositif. Certaines appliquent par erreur une vérification annuelle des revenus, héritée des logements sociaux, ou refusent de renouveler un bail pour dépassement : une pratique sans fondement pour un logement Duflot et qui peut exposer le bailleur à un contentieux avec son locataire.
Et aujourd'hui, louer sans plafond de ressources après le Duflot
Une fois l'engagement terminé, le bailleur choisit son locataire sans regarder son avis d'imposition et peut louer meublé : au micro-BIC, Service-Public.fr fixe l'abattement à 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026. Un plafond de ressources ne revient qu'avec un nouveau dispositif choisi volontairement, par exemple le Denormandie pour un achat dans l'ancien avec travaux, ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.
Duflot, Pinel et logement social : ne pas confondre les règles
La confusion vient souvent du logement social. Dans le parc HLM, un locataire dont les ressources dépassent les plafonds peut être soumis à un supplément de loyer de solidarité, voire perdre son droit au maintien dans les lieux au-delà de certains seuils. Rien de tel en investissement locatif intermédiaire : le logement Duflot appartient à un bailleur privé, et le locataire relève du droit commun des baux d'habitation.
Le dispositif Pinel, successeur du Duflot, reprenait exactement la même règle d'appréciation des ressources à la date du bail. Les deux régimes partagent d'ailleurs les mêmes plafonds de ressources et de loyer depuis 2014. La principale différence tient à la durée : 6, 9 ou 12 ans pour le Pinel, contre une durée unique de 9 ans pour le Duflot, et à la possibilité de louer à un membre de sa famille, admise en Pinel seulement. Le dispositif Jeanbrun, ouvert aux achats réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, obéit à ses propres conditions, avec un engagement de 9 ans.
En résumé, un dépassement du plafond de ressources en cours de bail n'a aucune incidence sur l'avantage fiscal Duflot : il faut surveiller le loyer, la date du prochain bail et la fin de l'engagement initial.