Note : Le Duflot dont traite ce site couvre une fenêtre courte, de janvier 2013 à août 2014, selon la fiche Service-Public.fr F31151 ; le Pinel qui l'a suivi est fermé aux nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025. Ce guide s'adresse désormais aux propriétaires qui mènent un engagement Duflot jusqu'à son terme, ou qui veulent comprendre ce qu'il a été.
La loi Duflot a instauré en 2013 un dispositif de réduction d'impôt destiné aux particuliers achetant un logement neuf pour le mettre en location. Le principe consistait à investir dans un bien situé en zone tendue, à respecter des plafonds de loyer stricts, et à récupérer 18 % du prix d'achat sur l'impôt sur le revenu, étalés sur neuf ans. Plafonné à 300 000 euros d'investissement, l'avantage maximal atteint 54 000 euros de réduction fiscale cumulée, soit 6 000 euros par an. Ce mécanisme de déduction directe sur l'impôt dû, et non sur les revenus imposables, en faisait l'un des dispositifs les plus efficaces pour les contribuables fortement imposés.
Comprendre les zones et les plafonds
Le dispositif repose sur un zonage géographique précis : la zone A bis couvre Paris et la proche banlieue, la zone A les grandes métropoles comme Lyon ou Marseille, la zone B1 les agglomérations de taille intermédiaire à marché tendu. Chaque zone correspond à des plafonds de loyer au mètre carré différents, révisés chaque année par arrêté ministériel. Avant tout achat, vérifier la zone du futur bien était une étape non négociable : investir hors zone éligible supprimait tout avantage fiscal, même pour un bien neuf et conforme aux normes thermiques.
Les plafonds de ressources du locataire constituent un second filtre. Le bailleur doit vérifier, via l'avis d'imposition N-2, que les revenus du foyer locataire ne dépassent pas les seuils fixés par décret selon la zone et la composition du ménage. Ces seuils sont plus élevés en zone A bis qu'en zone B1, reflétant la réalité économique de chaque territoire. Le non-respect de cette condition peut entraîner la remise en cause des réductions d'impôt déjà perçues.
De Duflot à Pinel : continuité et évolutions
La loi Pinel, qui a succédé à Duflot en 2014, a conservé l'architecture du dispositif tout en l'assouplissant : durée d'engagement modulable entre six et douze ans, taux de réduction gradué (12 %, 18 % ou 21 %), et possibilité de louer à un ascendant ou descendant. Les investissements réalisés sous Duflot restent régis par leurs conditions d'origine jusqu'à expiration de l'engagement. Ce site vous aide à comprendre les deux dispositifs, à recalculer votre réduction, à retrouver la zone de votre bien et à comparer les régimes pour gérer votre engagement en connaissance de cause.
Utiliser ce guide pour gérer un engagement Duflot
Chaque rubrique de ce site traite d'une facette précise du dispositif Duflot : le zonage géographique, les plafonds de loyer, le calcul de la réduction d'impôt, la sélection du locataire. Parcourez-les dans l'ordre si vous débutez, ou accédez directement à la rubrique correspondant à votre question. Les investisseurs déjà engagés sous Duflot trouveront des réponses pratiques sur la gestion en cours d'engagement : prorata temporis, changement de locataire, calcul du loyer annuel révisé. Ceux qui cherchent à comparer Duflot et Pinel y trouveront un tableau de différences clair et commenté.
Et aujourd'hui, louer et investir sans Duflot ni Pinel
Pour un projet lancé en 2026, trois cadres restent en vigueur. Le Denormandie accorde une réduction d'impôt pour l'ancien rénové jusqu'au 31 décembre 2027 (fiche Service-Public.fr F35011), comme le montre notre comparatif Pinel et Denormandie. La location nue au réel permet de déduire un déficit foncier du revenu global jusqu'à 10 700 euros par an. La location meublée non professionnelle profite du micro-BIC, avec un abattement de 50 % jusqu'à 83 600 euros de recettes pour les revenus 2026.
Duflot, puis Pinel, puis leurs prorogations successives : ce type de dispositif se lit toujours à la date de l'engagement. Le suivi des textes et de leurs échéances est publié sur actual-immo.fr.