Important : Le taux de 29 % du Duflot outre-mer ne s'applique plus à aucun achat : selon la fiche Service-Public.fr F31151, la réduction Duflot couvrait les opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014, et le Pinel outre-mer qui l'a suivie est fermé depuis le 1er janvier 2025. Les engagements ultramarins signés à l'époque suivent ces règles jusqu'à leur terme.
La loi Duflot outre-mer prevoyait un taux de réduction d'impot majore a 29 % du prix d'acquisition, contre 18 % en metropole, pour les investissements realises dans les départements et régions d'outre-mer (DROM) ainsi que dans certaines collectivités d'outre-mer. Ce taux plus eleve compensait les surcoûts de construction spécifiques aux territories ultramarins et les difficultés structurelles de leurs marches immobiliers. La réduction s'etalait sur neuf ans, soit environ 3,22 % par an, et s'imputait directement sur l'impot sur le revenu du contribuable.
Zones et conditions d'éligibilité en outre-mer
Le dispositif Duflot outre-mer s'appliquait dans les départements de Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Reunion et Mayotte, ainsi qu'en Polynesie française, Nouvelle-Caledonie, Saint-Barthelemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. Ces territoires etaient assimiles aux zones tendues metropolitaines pour les besoins du dispositif. L'investissement etait plafonne a 300 000 euros par an et a deux logements maximum, comme en metropole. Les plafonds de loyer spécifiques a chaque territoire etaient fixes par arrete ministeriel et divergeaient sensiblement des plafonds metropolitains, tenant compte du niveau de vie local et du marche locatif propre a chaque île ou territoire. Le logement devait répondre aux normes thermiques adaptes au climat tropical, différentes des normes BBC ou RT 2012 applicables en metropole.
Avantages fiscaux concrets et transition vers le Pinel outre-mer
Pour un investissement de 300 000 euros en zone outre-mer, la réduction d'impot Duflot atteignait 87 000 euros sur 9 ans, soit 9 666 euros par an d'économie fiscale. Cet avantage etait nettement supérieur au plafond metropolitain de 54 000 euros pour le même montant investi. La transition vers le dispositif Pinel outre-mer en 2014 a conserve ce taux majore et y a ajoute des durées d'engagement flexibles (6, 9 ou 12 ans), rendant le dispositif encore plus attractif pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier hors de metropole. L'intérêt du Duflot outre-mer residait aussi dans la possibilité de soutenir le développement du parc locatif dans des zones ou la tension immobilière est structurellement forte, avec une demande locative soutenue par une population jeune et une faible proportion de logements neufs disponibles.
Et aujourd'hui, investir outre-mer après le Duflot et le Pinel
La majoration ultramarine a disparu avec la fermeture du Pinel au 31 décembre 2024. Un investisseur qui vise la Réunion ou les Antilles en 2026 s'appuie sur les régimes de droit commun décrits par Service-Public.fr : location nue avec micro-foncier (abattement de 30 % sous 15 000 euros de loyers) ou déficit foncier au réel, location meublée au micro-BIC avec un abattement de 50 %.