Important : La défiscalisation Duflot appartient au passé : elle ne visait, selon la fiche Service-Public.fr F31151, que les opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014. Les plafonds et conditions décrits ici s'appliquent encore aux propriétaires dont l'engagement de neuf ans n'est pas achevé, sans prorogation possible.
La défiscalisation Duflot reposait sur un principe direct : acheter un logement neuf en zone tendue, le louer à un locataire aux ressources vérifiées, respecter le plafond de loyer zonal, et récupérer 18 % du prix d'achat sur votre impôt sur le revenu, répartis sur neuf ans. La réduction vient s'imputer directement sur l'impôt dû, contrairement à une déduction de revenus qui n'aurait qu'un effet indirect selon votre tranche marginale. Pour un achat à 250 000 euros, cela représente 5 000 euros de réduction annuelle pendant neuf ans.
Les plafonds à ne pas dépasser
La loi défiscalisation Duflot fixait deux plafonds cumulatifs. Le premier porte sur le prix d'achat global : la réduction ne s'applique qu'aux 300 000 premiers euros investis. Au-delà, la fraction excédentaire n'ouvre aucun droit fiscal. Le second plafond limite le prix au mètre carré à 5 500 euros. Pour un bien acheté 6 000 euros le mètre carré, seule la tranche à 5 500 euros entrait dans la base de calcul. Ces deux seuils s'appliquent par contribuable et par an, avec un maximum de deux opérations Duflot par an sur le foyer fiscal.
Le plafond défiscalisation Duflot de 300 000 euros génère, au maximum, 54 000 euros de réduction totale, soit 6 000 euros par an pendant neuf ans. Ce montant peut couvrir une grande partie de l'impôt sur le revenu d'un ménage de la classe moyenne supérieure. Pour maximiser l'avantage, il faut que l'impôt annuel soit supérieur à 6 000 euros : toute fraction non imputable est perdue, le dispositif n'étant pas remboursable. Vérifier ce point avec un expert en défiscalisation évitait d'acheter un avantage fiscal impossible à absorber entièrement.
Maintenir l'avantage sur neuf ans
La réduction est conditionnelle pendant toute la durée de l'engagement. Si le bien reste vide plus d'un an sans motif valable, si le loyer dépasse le plafond, ou si le locataire ne respecte pas les critères de ressources, l'administration peut remettre en cause les réductions déjà accordées pour les années concernées. Constituer un dossier locatif rigoureux dès la première mise en location et le mettre à jour à chaque renouvellement de bail est la meilleure protection contre un redressement fiscal.
La défiscalisation Duflot s'applique à la résidence fiscale française du contribuable. Les non-résidents fiscaux français ne peuvent pas bénéficier du dispositif, même s'ils possèdent un bien en France et y paient de l'impôt sur les revenus locatifs. Le mécanisme de réduction directe sur l'impôt suppose d'être assujetti à l'impôt sur le revenu en France au titre des résidents. Les acheteurs de 2013 et 2014 devaient vérifier leur statut fiscal avant de s'engager, sous peine d'une mauvaise surprise à la première déclaration.
Et aujourd'hui, défiscaliser dans l'immobilier sans le Duflot
Après le Duflot puis la fin du Pinel au 31 décembre 2024, la réduction d'impôt liée à un logement loué ne subsiste que sous la forme du Denormandie, ouvert jusqu'au 31 décembre 2027 pour l'ancien rénové (fiche Service-Public.fr F35011). Les autres leviers jouent sur le revenu et non sur l'impôt : déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 euros par an, porté à 21 400 euros quand une rénovation énergétique sort un logement des classes E, F ou G, et abattement de 50 % du micro-BIC en meublé.
