Important : L'exigence BBC ou RT 2012 se vérifiait à l'achat d'un logement Duflot, et cet achat remonte forcément à 2013 ou 2014 : selon la fiche Service-Public.fr F31151, la réduction Duflot visait les opérations conclues entre janvier 2013 et août 2014. L'attestation thermique reste une pièce à garder dans le dossier fiscal jusqu'au terme de l'engagement.
Le label BBC 2005, pour Bâtiment Basse Consommation, a été introduit par l'arrêté du 3 mai 2007. Il impose une consommation maximale d'énergie primaire de 50 kWh par mètre carré et par an, modulée selon la zone climatique et l'altitude du bâtiment. Ce label a précédé la réglementation thermique 2012 et constituait, jusqu'à son entrée en vigueur, la référence pour l'éligibilité aux dispositifs de défiscalisation immobilière comme le Scellier BBC.
La RT 2012 : une exigence plus stricte
La norme BBC RT 2012 s'impose à tous les logements neufs dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013. Elle va plus loin que le BBC 2005 : elle fixe un besoin bioclimatique (Bbio) maximal, une consommation conventionnelle d'énergie primaire (Cep) plafonnée à 50 kWh/m²/an en valeur de référence, et une température intérieure de confort en été (Tic). L'étanchéité à l'air est désormais mesurée par un test de perméabilité obligatoire réalisé par un technicien agréé.
Pour un investissement Duflot, le bien devait satisfaire au label BBC ou à la RT 2012 selon la date de dépôt du permis de construire. En pratique, la quasi-totalité des programmes immobiliers neufs commercialisés depuis 2013 répondent à la RT 2012. Le promoteur devait vous fournir l'attestation de prise en compte de la RT 2012 délivrée à l'achèvement des travaux. Sans ce document, vous ne pouvez pas valider l'éligibilité fiscale de votre bien. Une fois ces normes respectées, le suivi des consommations énergétiques du logement fournit des chiffres concrets pour valoriser le bien.
La conformité qu'il fallait vérifier avant l'achat
L'acheteur Duflot devait demander au promoteur le label BBC RT 2012 et l'attestation de conformité thermique avant de signer l'acte définitif. Un contrat de réservation n'est pas suffisant : l'attestation doit être disponible au moment de la livraison, au plus tard. En cas de livraison défaillante sur la conformité thermique, le promoteur engage sa responsabilité décennale et vous pouvez obtenir une mise en conformité ou une indemnisation.
La RE2020, qui a remplacé la RT 2012 pour les permis de construire déposés après le 1er janvier 2022, impose des exigences encore plus ambitieuses. Elle introduit le confort d'été comme critère central et prend en compte le bilan carbone du bâtiment sur l'ensemble de son cycle de vie. Les programmes immobiliers neufs actuellement en commercialisation répondent à la RE2020, ce qui compte pour les dispositifs de défiscalisation résidentiels encore ouverts : le Pinel ne concerne plus que les opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2024 (Service-Public.fr), et le statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026 vise les achats en immeuble collectif réalisés depuis le 21 février 2026, selon l'analyse de l'ANIL. La performance énergétique est devenue un critère de valeur locative et de revente incontournable.
La garantie décennale couvre les vices de construction affectant la solidité de l'ouvrage pendant dix ans à compter de la réception des travaux. La garantie biennale couvre les équipements (chauffe-eau, volets, interphone) pendant deux ans. Ces garanties s'activent par courrier recommandé adressé au constructeur dès la constatation du désordre. Si le constructeur est en liquidation judiciaire, l'assurance dommages-ouvrage, souscrite obligatoirement par le promoteur avant le chantier, prend le relais pour financer les réparations.
Et aujourd'hui, quel rôle pour la performance thermique d'un logement loué ?
Le critère énergétique n'a pas disparu avec le Duflot, il s'est déplacé vers l'ancien. Le déficit foncier peut atteindre 21 400 euros par an, au lieu de 10 700 euros, pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D, sur des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 (fiche Service-Public.fr F1991). Le Denormandie, ouvert jusqu'à fin 2027, exige lui aussi des travaux d'amélioration.