Note : Les trois lois de ce classement sont toutes fermées aux achats nouveaux. Le Scellier couvrait les investissements réalisés du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOI-IR-RICI-230-10-30), le Duflot ceux de janvier 2013 à août 2014 et le Pinel ceux conclus jusqu'au 31 décembre 2024, d'après la fiche Service-Public.fr F31151.
Les lois fiscales immobilières se succèdent depuis les années 1990 avec un même objectif : inciter les particuliers à financer la construction de logements locatifs neufs dans les zones où l'offre est insuffisante. Chaque dispositif ajuste les curseurs de taux, de durée et de zonage pour corriger les effets pervers du précédent.
La loi Scellier (2009-2012)
La loi Scellier accordait une réduction fiscale immobilière allant jusqu'à 25 % du prix d'achat pour un engagement de neuf ans. Le taux exact variait selon l'année d'acquisition et la performance énergétique du bien. Scellier BBC offrait 25 %, Scellier classique 13 % à partir de 2011. La variante sociale permettait de dépasser ces taux en échange de loyers plus bas et de plafonds de ressources locataires plus stricts. Ce dispositif a été critiqué pour avoir alimenté la construction dans des zones sans tension locative réelle, entraînant des vacances prolongées pour certains investisseurs.
La loi Duflot (2013-2014) a corrigé ces excès : zonage resserré aux secteurs A bis, A et B1, taux ramené à 18 % mais conditions plus strictes sur les loyers et les ressources des locataires. La durée d'engagement restait fixée à neuf ans sans possibilité de modulation. Le dispositif Duflot a été moins utilisé que Scellier, notamment en raison d'une entrée en vigueur perçue comme précipitée et d'une communication insuffisante auprès des investisseurs.
Le dispositif Pinel (2014-2024)
Le Pinel a repris l'architecture Duflot en ajoutant la flexibilité de la durée : six ans à 12 % de réduction, neuf ans à 18 %, douze ans à 21 %. Cette modularité permettait à l'investisseur d'adapter son engagement à son horizon patrimonial. La possibilité de louer à un ascendant ou descendant a également été introduite, à condition que ce dernier ne soit pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire. Le dispositif Pinel a été progressivement réduit puis supprimé fin 2024, mettant un terme à trente ans de défiscalisation immobilière pour les particuliers.
Le régime micro-foncier, accessible si vos revenus locatifs bruts annuels n'excèdent pas 15 000 euros, offre un abattement forfaitaire de 30 %. Il est incompatible avec la déduction des intérêts d'emprunt. Pour un investissement Duflot financé à crédit, le régime réel est presque toujours plus avantageux, car il permet de déduire les intérêts, les charges de gestion et les travaux de la base imposable. Faites un comparatif chiffré des deux régimes avant votre première déclaration.
La fiscalité des revenus fonciers a été alourdie par la hausse des prélèvements sociaux. Depuis 2018, ces prélèvements atteignent 17,2 % des revenus fonciers nets, s'ajoutant à la tranche marginale d'imposition du contribuable. Pour un contribuable à 30 %, la pression fiscale totale sur les revenus locatifs dépasse 47 %. La réduction Duflot ou Pinel, en venant s'imputer directement sur l'impôt dû, compensait en partie cette charge élevée. C'est ce mécanisme de compensation qui en faisait l'attrait principal pour les investisseurs aux revenus moyens-supérieurs.
Et aujourd'hui, que reste-t-il après trente ans de lois de défiscalisation ?
Le seul successeur encore ouvert est le Denormandie, qui vise l'ancien rénové et accepte les investissements jusqu'au 31 décembre 2027 selon la fiche Service-Public.fr F35011. Le reste du paysage repose sur des régimes de droit commun : micro-foncier avec abattement de 30 % sous 15 000 euros de loyers, déficit foncier déductible du revenu global jusqu'à 10 700 euros par an (21 400 euros pour certains travaux énergétiques payés entre 2023 et 2027), et location meublée au micro-BIC.
