Ce qu'il faut savoir : Le zonage Duflot n'ouvre plus aucun droit pour un achat nouveau : d'après la fiche Service-Public.fr F31151, la réduction ne concernait que les opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014. La zone de la commune à cette date reste en revanche celle qui fixe le plafond de loyer et de ressources d'un engagement encore actif.
Le zonage Duflot découpe le territoire français en plusieurs catégories selon la tension du marché locatif local. Ce classement conditionnait à la fois l'éligibilité du bien à la réduction d'impôt, le plafond de loyer autorisé et les seuils de ressources imposés aux locataires. Le fil conducteur du zonage : plus le marché est tendu, plus les plafonds sont élevés et les contraintes adaptées à la réalité du terrain. Ce mécanisme garantissait que l'investissement se dirigeait vers les territoires où la demande locative est réelle et durable.
Détail de chaque zone
La zone A bis est la plus restrictive géographiquement. Elle regroupé Paris et 76 communes limitrophes, principalement dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis. Les plafonds de loyer en zone A bis sont les plus élevés du dispositif : en 2013, ils dépassaient 16 euros par mètre carré de surface utile. La zone A, plus large, couvre les grandes agglomérations et affiche des plafonds légèrement inférieurs, autour de 12 euros par mètre carré selon l'année de référence.
La zone B1 est la zone la plus étendue du dispositif Duflot. Elle inclut toutes les agglomérations dépassant 250 000 habitants ainsi que certaines communes à prix élevés, notamment en Bretagne ou sur la côte atlantique. Son plafond de loyer est plus bas, mais les prix d'acquisition y sont aussi bien plus accessibles, ce qui améliore le rendement locatif brut par rapport aux zones A. La zone A bis présente les plafonds les plus hauts mais aussi les prix au mètre carré les plus contraignants : le coefficient de rendement brut y est souvent inférieur à 3 %, ce qui orientait les investisseurs vers une logique de plus-value davantage que de cash-flow.
Vérifier la zone de votre commune à la date de l'achat
La zone B2, initialement incluse dans le dispositif, en a été progressivement exclue : les communes de cette catégorie ne permettent plus de prétendre à la réduction d'impôt Duflot. Le classement d'une commune peut évoluer d'une année à l'autre par arrêté ministériel. Pour un achat Duflot, la zone à retenir était celle en vigueur à la date de signature, et non celle indiquée dans la plaquette commerciale du promoteur ; c'est encore elle qui compte en cas de contrôle.
Le classement zonal ne dépend pas uniquement de la taille de la commune. Des petites villes touristiques ou universitaires peuvent être classées B1 en raison de la tension locative saisonnière ou étudiante. Consultez systématiquement la liste officielle plutôt que de vous fier à la taille de la commune. Une commune de 80 000 habitants peut être en zone B1 si son marché locatif est structurellement tendu, tandis qu'une ville de 200 000 habitants peut rester en zone B2 si la demande locative y est faible.
Et aujourd'hui, le zonage compte-t-il encore pour un investissement locatif ?
Le découpage A bis, A et B1 a perdu son rôle de porte d'entrée fiscale pour le neuf. Pour un projet de 2026, la question se pose autrement : le Denormandie, ouvert jusqu'au 31 décembre 2027 selon Service-Public.fr (fiche F35011), vise des communes engagées dans un programme de revitalisation, souvent des villes moyennes, et non les zones tendues du Duflot. Hors réduction d'impôt, le déficit foncier et le micro-BIC ne dépendent d'aucune zone.