Situation en 2026 : Aucun nouvel achat ne peut plus entrer dans le dispositif Duflot : la fiche Service-Public.fr F31151 le réserve aux opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014, et le zonage A bis, A et B1 décrit ici reste celui de ces engagements. Les cas de sortie anticipée (divorce, décès, invalidité, licenciement) jouent toujours pour un engagement de neuf ans encore en cours.
Le dispositif Duflot est un outil de défiscalisation immobilière créé par la loi du 18 janvier 2013. Il permettait à un particulier d'obtenir une réduction d'impôt de 18 % du prix d'achat d'un logement neuf, étalée sur neuf ans, à condition de le louer nu à titre de résidence principale dans une zone géographique éligible. Le mécanisme est simple à comprendre, mais son application exige une rigueur constante tout au long de l'engagement.
Les conditions d'éligibilité qui s'appliquaient
Pour activer la réduction, le bien devait être neuf ou en état futur d'achèvement, situé en zone A bis, A ou B1, et loué dans les douze mois suivant la livraison. Le loyer mensuel hors charges ne peut excéder le plafond zonal par mètre carré de surface utile, calculé selon la formule officielle intégrant un coefficient correcteur. Le locataire doit par ailleurs satisfaire aux plafonds de ressources fixés par décret, vérifiés via l'avis d'imposition N-2.
La durée minimale d'engagement est de neuf ans. Pendant cette période, le propriétaire ne peut ni vendre, ni reprendre le bien pour l'habiter, ni le louer en meublé ou en saisonnier. Toute rupture non justifiée entraîne la reprise de l'ensemble des réductions d'impôt accordées, assorties d'intérêts de retard calculés à partir de l'année d'acquisition.
Comment la zone Duflot et la réduction se lisaient année après année
La zone Duflot s'apprécie au moment de l'investissement, et non au jour d'une vente ou d'un renouvellement de bail : un logement acquis en zone A ou B1 garde ce classement pour tout son engagement, même si l'arrêté de zonage a évolué depuis. Selon Service-Public.fr, la réduction se répartit à raison de 2 % par an pendant neuf ans, et la mise en location doit intervenir au plus tard un an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition. Chaque année, le contribuable reporte la fraction due sur sa déclaration de revenus et conserve le bail, les avis d'imposition du locataire et l'acte d'achat : ce sont les pièces que l'administration demande en cas de contrôle, jusqu'au terme de l'engagement.
La vente Scellier ou Duflot avant 9 ans en cas de divorce
La vente Scellier avant 9 ans en cas de divorce constitue l'un des cas de force majeure reconnus par l'administration fiscale. Cette exception s'étend au dispositif Duflot : en cas de dissolution du mariage ou de PACS entraînant une liquidation du régime matrimonial, la vente du bien avant l'expiration de l'engagement est admise sans remise en cause de l'avantage fiscal. Cette tolérance s'étend aux situations de décès, d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie et de licenciement économique du contribuable ou de son conjoint. Le fisc exige toutefois des justificatifs précis : jugement de divorce, lettre de licenciement ou attestation de la Sécurité sociale selon le motif invoqué.
L'assurance loyers impayés (GLI) est recommandée pour tout bailleur Duflot. Elle couvre les impayés et les frais de procédure en cas de litige avec le locataire. Son coût représente généralement 2 à 3 % du loyer annuel. Certaines assurances couvrent aussi la vacance locative, ce qui sécurise le rendement en cas de départ prématuré du locataire. Souscrite dès la première mise en location, elle protège l'avantage fiscal tout en rassurant la banque sur la solidité de votre projet.
Et aujourd'hui, que devient un logement à la sortie du dispositif Duflot ?
Une fois les neuf ans écoulés, le logement peut rester loué hors de tout plafond, être vendu ou occupé. Loué nu, il relève du micro-foncier (abattement de 30 % sous 15 000 euros de loyers annuels) ou du régime réel ; loué meublé, il passe au micro-BIC, dont l'abattement est de 50 % jusqu'à 77 700 euros de recettes pour les revenus 2025, selon Service-Public.fr (fiche F32744). La location meublée, interdite pendant l'engagement, redevient donc possible.
