Le dispositif Duflot est un outil de défiscalisation immobilière créé par la loi du 18 janvier 2013. Il permet à un particulier d'obtenir une réduction d'impôt de 18 % du prix d'achat d'un logement neuf, étalée sur neuf ans, à condition de le louer nu à titre de résidence principale dans une zone géographique éligible. Le mécanisme est simple à comprendre, mais son application exige une rigueur constante tout au long de l'engagement.
Conditions générales d'éligibilité
Pour activer la réduction, le bien doit être neuf ou en état futur d'achèvement, situé en zone A bis, A ou B1, et loué dans les douze mois suivant la livraison. Le loyer mensuel hors charges ne peut excéder le plafond zonal par mètre carré de surface utile, calculé selon la formule officielle intégrant un coefficient correcteur. Le locataire doit par ailleurs satisfaire aux plafonds de ressources fixés par décret, vérifiés via l'avis d'imposition N-2.
La durée minimale d'engagement est de neuf ans. Pendant cette période, le propriétaire ne peut ni vendre, ni reprendre le bien pour l'habiter, ni le louer en meublé ou en saisonnier. Toute rupture non justifiée entraîne la reprise de l'ensemble des réductions d'impôt accordées, assorties d'intérêts de retard calculés à partir de l'année d'acquisition.
La vente Scellier ou Duflot avant 9 ans en cas de divorce
La vente Scellier avant 9 ans en cas de divorce constitue l'un des cas de force majeure reconnus par l'administration fiscale. Le même principe s'applique au dispositif Duflot : en cas de dissolution du mariage ou de PACS entraînant une liquidation du régime matrimonial, la vente du bien avant l'expiration de l'engagement est admise sans remise en cause de l'avantage fiscal. Cette tolérance s'étend aux situations de décès, d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie et de licenciement économique du contribuable ou de son conjoint. Le fisc exige toutefois des justificatifs précis : jugement de divorce, notification Pôle emploi ou attestation de la Sécurité sociale selon le motif invoqué.
L'assurance loyers impayés (GLI) est recommandée pour tout bailleur Duflot. Elle couvre les impayés et les frais de procédure en cas de litige avec le locataire. Son coût représente généralement 2 à 3 % du loyer annuel. Certaines assurances couvrent aussi la vacance locative, ce qui sécurise le rendement en cas de départ prématuré du locataire. Souscrite dès la première mise en location, elle protège l'avantage fiscal tout en rassurant la banque sur la solidité de votre projet.
