Note : Un appartement neuf ne peut plus être acheté en loi Duflot : la fiche Service-Public.fr F31151 réserve la réduction aux opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014. Les critères de logement décrits ici servent à vérifier l'éligibilité d'un bien acheté à cette période, en cas de contrôle ou de revente.
Le logement eligible a la loi Duflot devait avant tout être un bien immobilier neuf ou acquis en état futur d'achevement (VEFA) auprès d'un promoteur. Les logements anciens étaient exclus du dispositif, sauf dans le cas exceptionnel d'une réhabilitation lourde aboutissant a un niveau de performance énergétique équivalent au neuf. Le bien devait satisfaire aux normes thermiques BBC 2005 ou RT 2012 selon la date de dépôt du permis de construire, garantissant un logement sobre en énergie et conforme aux exigences environnementales contemporaines.
Conditions sur la zone géographique et les plafonds
Pour être éligible, le logement devait être situé dans une zone dite tendue, classée zone A, A bis ou B1 selon le zonage ABC etabli par les pouvoirs publics. Ces zones correspondent aux grandes agglomarations (Paris et sa peripherie en zone A bis, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse en zone A, et les agglomerations moyennes a forte demande locative en zone B1). La zone B2 n'etait eligible qu'avec une derogation prefectorale, et la zone C en etait totalement exclue. Le prix d'acquisition était plafonné à 300 000 euros par an et a 5 500 euros par mètre carre habitable. Ces plafonds limitaient de facto le dispositif aux logements de surface raisonnable dans des zones ou le prix au mètre carre reste inférieur a ce seuil, excluant les biens de grand standing dans les secteurs les plus tendus.
Engagements locatifs et plafonds de loyers à respecter
Outre les critères portant sur le bien lui-même, l'investisseur s'engageait à louer le logement nu, a titre de résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de 9 ans. Le loyer était plafonné selon la zone et la surface du logement : pour 2013, environ 16,52 euros par mètre carre en zone A bis, 12,27 euros en zone A, 9,88 euros en zone B1. Ces plafonds etaient fixes par arrete ministeriel et revalorisables chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL). Les ressources du locataire devaient également rester en dessous de plafonds spécifiques, garantissant que le dispositif beneficiait aux ménages a revenus intermédiaires plutot qu'aux locataires aises. Le non-respect de l'une de ces conditions entrainait la reprise de la totalité de la réduction d'impot obtenue, avec application des intérêts de retard, d'ou l'importance de vérifier chaque critère avant la mise en location.
Et aujourd'hui, un logement ancien plutôt qu'un appartement neuf ?
Le neuf n'ouvre plus de réduction d'impôt de type Duflot ou Pinel. Contrairement à la règle décrite plus haut, c'est désormais l'ancien qui peut en bénéficier : le Denormandie, ouvert jusqu'au 31 décembre 2027 selon la fiche Service-Public.fr F35011, vise un logement ancien rénové dans une commune en revitalisation. Un appartement ancien loué nu permet aussi, après travaux, d'imputer un déficit foncier jusqu'à 10 700 euros par an sur le revenu global.