Note : Une simulation Duflot ne peut plus porter que sur un achat déjà signé : selon la fiche Service-Public.fr F31151, la réduction Duflot visait les opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014, et le Pinel qui l'a remplacée est à son tour fermé depuis le 1er janvier 2025. La formule ci-dessous sert donc à contrôler les annuités déjà imputées ou les dernières des neuf annuités.
Le simulateur réduction impôt Duflot permettait d'estimer l'avantage fiscal avant même de signer un compromis de vente ; il sert aujourd'hui à vérifier les annuités inscrites sur vos déclarations. La formule de base est simple : 18 % du prix d'achat, dans la limite de 300 000 euros, divisés par 9. Le résultat donne la réduction annuelle qui vient s'imputer directement sur votre impôt sur le revenu. Pour un achat à 250 000 euros, la réduction annuelle est de 250 000 × 18 % ÷ 9 = 5 000 euros par an.
Exemples chiffrés selon le prix d'achat
Pour calculer la réduction d'impôt immobilier avec précision, il faut tenir compte du plafond au mètre carré de 5 500 euros. Pour un appartement de 40 m² acheté 250 000 euros, le prix au mètre carré atteignait 6 250 euros, au-dessus du plafond. La base de calcul est donc plafonnée à 40 × 5 500 = 220 000 euros, et la réduction annuelle à 220 000 × 18 % ÷ 9 = 4 400 euros. Cet effet de plafonnement par le prix au mètre carré touche principalement les acquisitions en zone A bis, où les prix dépassent fréquemment 5 500 euros par mètre carré.
L'économie d'impôt loi Duflot n'est utile que si votre impôt annuel est supérieur à la réduction calculée. Si votre impôt dû est de 3 000 euros par an et que votre réduction Duflot est de 5 000 euros, vous ne récupérez que 3 000 euros par an, le solde non utilisé étant définitivement perdu. Le dispositif n'est pas reportable sur les années suivantes et ne génère aucun remboursement. Les acquéreurs de l'époque devaient simuler leur impôt prévisionnel sur plusieurs années avant de s'engager.
Combiner Duflot avec d'autres revenus
Si vous percevez des revenus fonciers sur d'autres biens, vérifiez l'impact cumulé sur votre impôt global avant de calculer l'avantage net du Duflot. Les revenus fonciers issus du bien Duflot lui-même s'ajoutent à votre revenu imposable (les loyers sont imposables au régime réel), tandis que la réduction vient en déduction de l'impôt calculé. L'optimisation consiste à trouver l'année où votre impôt est le plus élevé pour maximiser l'imputation de la réduction.
Si votre imputation de réduction Duflot génère un excédent année après année, c'est que votre impot est structurellement inférieur à la réduction. Dans ce cas, l'engagement Duflot ne pouvant pas être raccourci, vérifiez si d'autres revenus (salaires, dividendes, plus-values) peuvent augmenter votre base imposable. Une revente de valeurs mobilières générant une plus-value taxable peut, dans certains cas, être planifiée les années où la réduction Duflot est disponible pour en réduire l'impact fiscal.
Et aujourd'hui, que simuler à la place d'une réduction Duflot ?
Pour un nouveau projet, la simulation porte sur d'autres régimes. Le Denormandie, réservé à l'ancien rénové, accepte encore les investissements jusqu'au 31 décembre 2027 selon la fiche Service-Public.fr F35011. En location nue, un déficit foncier se déduit du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (fiche F1991) ; en meublé, le micro-BIC applique un abattement de 50 % sous le seuil de 77 700 euros de recettes pour les revenus 2025. Chacun se calcule à part : aucun ne reprend la formule des 18 % étalés sur neuf ans.