La loi Duflot soulève de nombreuses questions concrètes au moment de la mise en location. Quelles pièces exiger du candidat locataire ? Comment calculer un loyer pour un mois incomplet ? Que faire si le locataire quitte le logement avant la fin de l'engagement ? Ce guide pratique répond aux interrogations les plus fréquentes des investisseurs.
Sélectionner un locataire conforme
La loi Duflot location oblige le propriétaire à vérifier les ressources du locataire avant la signature du bail. La pièce de référence est l'avis d'imposition N-2, c'est-à-dire l'avis émis deux ans avant l'entrée dans les lieux. Si le locataire est fiscalement rattaché au foyer de ses parents, c'est le revenu du foyer entier qui est pris en compte, pas seulement le sien. Conserver une copie de ce document pendant toute la durée du bail est une obligation pratique pour justifier votre bonne foi en cas de contrôle.
Le candidat locataire doit également fournir une pièce d'identité, un justificatif de domicile actuel et ses trois derniers bulletins de salaire ou deux derniers bilans pour un indépendant. La loi interdit de demander des documents non prévus par décret, comme un relevé de compte bancaire ou un extrait de casier judiciaire. Le propriétaire qui ne respecte pas cette liste risque une amende.
Calcul du loyer prorata temporis
Le texte de loi sur le loyer prorata temporis précise que le loyer est dû au prorata du nombre de jours d'occupation lorsque la prise de possession intervient en cours de mois. Si le locataire entre le 15 du mois dans un appartement dont le loyer mensuel est de 700 euros, seuls 350 euros sont exigibles pour ce premier mois partiel. La formule consacrée est : loyer mensuel divisé par le nombre de jours du mois, multiplié par le nombre de jours d'occupation. Cette règle s'applique aussi à la sortie du bien et doit figurer explicitement dans le bail pour éviter tout litige.
En cas de départ du locataire en cours d'engagement, le propriétaire dispose d'un an pour trouver un nouveau locataire sans perdre l'avantage fiscal. Au-delà de douze mois de vacance, la réduction est remise en cause pour les années concernées. Gardez trace de toutes les démarches de recherche de locataire (annonces publiées, candidats reçus) pour démontrer votre bonne foi en cas de contrôle. Un mandat de gestion locative avec une agence constitue la preuve la plus solide de vos diligences.
Si le locataire quitte les lieux en cours d'engagement, le propriétaire doit trouver un remplaçant dans les douze mois. Le nouveau bail doit respecter les mêmes plafonds de loyer et de ressources que lors de la première mise en location. Le loyer du nouveau locataire peut être révisé par rapport à celui du précédent, à condition de rester sous le plafond zonal en vigueur à la date du nouveau bail. Vérifiez le plafond actualisé publié par arrêté ministériel avant chaque nouvelle signature.
