Ce qu'il faut savoir : Ce comparatif oppose deux dispositifs refermés l'un après l'autre : d'après la fiche Service-Public.fr F31151, le Duflot couvrait les achats de janvier 2013 à août 2014 et le Pinel ceux réalisés de septembre 2014 au 31 décembre 2024. Il sert désormais à situer les règles d'un engagement en cours, plus à départager deux options d'achat.
La loi Pinel comparaison Duflot révèle quatre évolutions majeures apportées en septembre 2014. Première différence : la durée d'engagement, fixée à neuf ans sans possibilité d'adaptation sous Duflot, est devenue modulable entre six, neuf et douze ans sous Pinel. Deuxième différence : le taux de réduction était gradué selon cette durée, de 12 % pour six ans à 21 % pour douze ans, contre un taux unique de 18 % sous Duflot. Troisième différence : Pinel autorisait la location à un ascendant ou descendant non rattaché au foyer fiscal du bailleur. Quatrième différence : les plafonds de loyer et de ressources ont été légèrement révisés.
La différence Pinel Duflot sur le plan pratique
La différence Pinel Duflot la plus concrète au quotidien concerne la durée d'engagement. Avec Duflot, l'engagement de neuf ans se prenait dès la signature de l'acte. Avec Pinel, l'investisseur choisissait six ans au départ, puis pouvait prolonger deux fois de trois ans selon sa situation ; un engagement Pinel en cours peut encore être prorogé dans cette limite de douze ans. Cette flexibilité permet d'adapter l'engagement à un changement de vie, un besoin de liquidités ou une opportunité de revente intéressante après six ans.
Les avantages loi Pinel liés à la location familiale méritent une attention particulière. Louer à un enfant ou un parent non rattaché à votre foyer fiscal est parfaitement légal sous Pinel, à condition de respecter les mêmes plafonds de loyer et de ressources que pour n'importe quel locataire extérieur. Cette option permet de loger un enfant étudiant tout en conservant l'avantage fiscal, ce que le dispositif Duflot n'autorisait pas.
Lequel choisir rétrospectivement ?
Les deux dispositifs n'étant plus ouverts aux nouvelles acquisitions (Duflot depuis 2014, Pinel depuis fin 2024), la question se pose uniquement pour les investisseurs en cours d'engagement. Si vous êtes sous Duflot, vous ne pouvez pas basculer vers Pinel : votre régime reste celui de l'année d'acquisition. Vérifiez la date exacte de votre engagement et planifiez votre sortie du dispositif en conséquence.
La suppression du Pinel fin 2024 marque la fin d'une ère de défiscalisation immobilière directe pour les particuliers. Les dispositifs alternatifs disponibles en 2025-2026 sont moins généreux : le déficit foncier (travaux déductibles des revenus fonciers), la location meuble non professionnelle (LMNP) ou la nue-propriété restent des outils pertinents. Pour ceux qui cherchent à comparer Duflot et Pinel dans le cadre d'un engagement en cours, la réponse est univoque : vous restez sous le régime de l'année d'acquisition jusqu'à la fin de votre engagement.
Et aujourd'hui, après Duflot et Pinel, quel cadre pour un nouvel achat locatif ?
Ni l'un ni l'autre n'accueille de nouvel investissement. L'héritier direct encore actif est le Denormandie, ouvert jusqu'au 31 décembre 2027 d'après la fiche Service-Public.fr F35011, mais il vise l'ancien avec travaux et non le neuf : notre page sur ce qui distingue le Pinel du Denormandie détaille l'écart. Hors réduction d'impôt, la location nue au réel permet d'imputer un déficit foncier sur le revenu global jusqu'à 10 700 euros par an, et la location meublée relève du micro-BIC avec un abattement de 50 %.