La loi Duflot interdisait de louer à un ascendant ou à un descendant, même si celui-ci ne faisait pas partie du foyer fiscal du bailleur. Cette exclusion figurait à l'article 199 novovicies du code général des impôts et valait pendant les neuf ans de l'engagement de location. Le dispositif Pinel a levé cette interdiction, mais seulement pour les acquisitions faites à compter du 1er janvier 2015.
Ce qu'il faut retenir
- En loi Duflot, un parent, un grand-parent, un enfant ou un petit-enfant ne pouvait pas être locataire de l'appartement, quelle que soit sa situation fiscale.
- Un frère, une sœur, un neveu ou un concubin pouvaient en revanche être locataires dans le cadre de la loi.
- La location à un ascendant en cours d'engagement entraînait la reprise de la réduction d'impôt déjà obtenue.
- Le Pinel autorise cette location depuis le 1er janvier 2015, à condition que le locataire soit détaché du foyer fiscal.
Ce que la loi Duflot disait de la location à un membre de sa famille
Le dispositif issu de la loi de finances pour 2013 posait deux exigences distinctes sur la personne du locataire, et c'est leur confusion qui a coûté cher à plusieurs investisseurs. La première tenait au foyer fiscal : le logement ne pouvait pas être loué à quelqu'un que le contribuable rattachait à sa propre déclaration. La seconde tenait au lien de parenté en ligne directe, et elle s'ajoutait à la première sans s'y substituer.
Autrement dit, détacher un enfant majeur de son foyer fiscal ne suffisait pas à rendre l'opération possible. La règle visait la parenté elle-même, pas la situation déclarative. Un père, une mère, un grand-parent, un fils, une fille ou un petit-enfant étaient écartés par principe, quand bien même ils auraient rempli tous les plafonds de ressources exigés du locataire et signé un bail parfaitement classique.
Deux conditions cumulatives, pas alternatives
La lecture du texte est sans ambiguïté sur ce point : le logement devait être loué à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal du contribuable et autre qu'un ascendant ou un descendant. Une seule de ces deux qualités suffisait à disqualifier le locataire. C'est la raison pour laquelle un montage consistant à détacher fiscalement un enfant étudiant pour l'installer dans le bien ne fonctionnait pas sous ce régime, alors qu'il fonctionne aujourd'hui sous le régime qui lui a succédé.
La condition ne concernait en revanche que la ligne directe. La parenté collatérale et les liens sans filiation n'étaient pas visés, ce qui laissait un champ plus large qu'on ne le croit généralement.
La résidence principale, condition que l'on oublie
Une troisième exigence s'ajoutait aux deux précédentes et se vérifie tout aussi bien : l'appartement devait constituer la résidence principale du locataire. Un pied-à-terre occupé quelques semaines par an, une résidence secondaire ou une location saisonnière ne satisfaisaient pas cet investissement locatif, quel que soit par ailleurs le profil du preneur. Le contrat de location devait donc porter sur une occupation effective et continue, et c'est l'un des points que l'administration vérifie le plus volontiers en cas de contrôle, avec les justificatifs de domicile du locataire.
Les locataires qui restaient possibles malgré l'interdiction
Beaucoup de propriétaires ont renoncé à loger un membre de la famille en pensant que toute location familiale était fermée. Le texte n'allait pas jusque-là. Restaient éligibles, sous réserve des conditions de ressources et de loyer applicables à tout locataire :
- un frère ou une sœur, y compris demi-frère et demi-sœur ;
- un neveu, une nièce, un oncle, une tante, un cousin ;
- un concubin ou un partenaire de pacs non rattaché au foyer fiscal ;
- un beau-fils ou une belle-fille, la filiation par alliance n'étant pas une filiation directe.
Le loyer devait rester dans les limites du barème applicable à la zone, et les revenus du locataire, appréciés sur son avis d'imposition, respecter les plafonds de l'année d'entrée dans les lieux. Ces deux contrôles se faisaient exactement comme pour un locataire extérieur à la famille, sans indulgence particulière.
Le 1er janvier 2015, la date qui a tout changé
L'interdiction n'a pas survécu au remplacement du dispositif. En créant le Pinel, la loi de finances pour 2015 a supprimé l'exclusion des ascendants et des descendants, en la remplaçant par la seule condition de détachement du foyer fiscal. Un investisseur peut donc, depuis, loger son fils ou sa mère dans un appartement acquis sous ce régime, tant que la personne déclare ses revenus séparément et que les plafonds sont tenus.
Le trou de quatre mois que presque personne ne signale
Le Pinel s'applique aux acquisitions réalisées à compter du 1er septembre 2014, mais l'ouverture à la location familiale ne vaut que pour celles réalisées à compter du 1er janvier 2015. Entre ces deux dates, un logement relève bien du Pinel pour son taux et sa durée d'engagement, tout en restant soumis à l'ancienne interdiction pour le choix du locataire. Un propriétaire ayant signé son acte en octobre 2014 et lu une documentation générale sur le Pinel pouvait donc installer son enfant en toute bonne foi, et perdre son avantage fiscal.
C'est une nuance de calendrier, pas de principe, et elle explique une partie des redressements observés sur ce point. La date qui compte est celle de l'acquisition du bien, pas celle de la mise en location ni celle de la première déclaration.
Duflot, Pinel et location ordinaire : ce que chaque régime autorise
| Régime | Location à un ascendant ou descendant | Condition de foyer fiscal |
|---|---|---|
| Duflot, acquisitions 2013 au 31 août 2014 | Interdite | Exigée en plus de l'interdiction |
| Pinel, acquisitions du 1er septembre au 31 décembre 2014 | Interdite | Exigée en plus de l'interdiction |
| Pinel, acquisitions à compter du 1er janvier 2015 | Autorisée | Seule condition restante |
| Location nue sans avantage fiscal | Autorisée | Aucune, mais le loyer doit rester normal |
Le tableau se lit dans un sens précis : la ligne applicable est celle de l'année d'acquisition, et elle ne change plus ensuite. Un bien acheté sous Duflot reste sous Duflot jusqu'au terme de l'engagement, sans possibilité de basculer vers le régime plus souple. Le comparatif des deux dispositifs détaille les autres écarts, sur la durée comme sur le taux.
Ce que coûtait une location familiale non autorisée
La sanction n'était pas symbolique. Une location consentie à un ascendant pendant la période couverte par l'engagement entraînait la remise en cause de la réduction d'impôt, avec reprise des sommes déjà imputées sur les années antérieures. L'administration fiscale procédait à cette reprise au titre de l'année de rupture, et l'investisseur se retrouvait à rembourser un avantage étalé sur plusieurs exercices.
Le calcul est vite fait sur une opération courante : une réduction de 18 % sur un prix de revient de 250 000 euros représente 45 000 euros répartis sur neuf ans, soit 5 000 euros par an. Une rupture au bout de quatre ans faisait donc perdre 20 000 euros déjà obtenus, en plus des cinq annuités restantes. En matière de fiscalité immobilière, c'est l'un des motifs de redressement les plus fréquents, aux côtés du dépassement du plafond de loyer et de la vacance prolongée, que nous avons regroupés dans notre page sur les erreurs qui font perdre l'avantage fiscal.
Un obstacle supplémentaire : l'aide au logement
Même une fois l'interdiction levée, un point reste ignoré de beaucoup de bailleurs. Le code de la construction et de l'habitation exclut du bénéfice des aides personnelles au logement le locataire qui est un ascendant ou un descendant de son bailleur, ou de son conjoint. Un fils ou une fille installés dans l'appartement de leurs parents ne peuvent donc pas percevoir l'APL, quel que soit le régime fiscal du bien et quel que soit leur niveau de ressources.
La conséquence est concrète pour un étudiant ou un jeune actif : sans APL, le loyer doit être assumé en entier, alors qu'un locataire sans lien de parenté aurait vu sa charge allégée. Sur un studio en zone tendue, l'aide représente couramment plusieurs dizaines d'euros par mois, et son absence peut suffire à rendre l'opération moins intéressante pour la famille que la mise à disposition évoquée plus loin. Ce point mérite d'être posé avant de décider, parce qu'il déplace parfois l'équilibre financier plus sûrement que l'avantage fiscal lui-même.
La règle vaut dans les deux sens de la filiation : un parent logé par son fils en est écarté comme un enfant logé par sa mère. Elle ne dépend ni du dispositif de défiscalisation retenu ni de la date d'acquisition, et aucune démarche auprès de la caisse d'allocations familiales ne permet d'y déroger. Vérifier ce point avant de signer évite de bâtir un plan de financement sur une aide qui ne sera jamais versée.
Comment loger un parent ou un enfant malgré la règle
Plusieurs voies restaient ouvertes à qui voulait à la fois investir dans l'immobilier et loger un proche en ligne directe, sans renoncer à toute fiscalité avantageuse. Aucune ne permettait de cumuler les deux sur le même bien pendant l'engagement, mais elles répondaient à des besoins différents.
La location hors dispositif de défiscalisation
Rien n'a jamais interdit de louer un logement à ses parents ou à ses enfants en dehors de tout régime d'incitation. Le bailleur renonce alors à la réduction d'impôt, déclare ses loyers en revenus fonciers et déduit ses charges dans les conditions de droit commun. La seule vigilance porte sur le montant du loyer : un loyer notablement inférieur à celui du marché local expose à une requalification en libéralité, l'administration considérant alors que les charges ne sont pas engagées en vue d'acquérir un revenu.
La mise à disposition à titre gratuit
L'autre solution consiste à héberger le proche sans percevoir de loyer. Le logement est alors traité comme un bien dont le propriétaire se réserve la jouissance : aucun revenu n'est imposable, mais aucune charge n'est déductible non plus, ni les intérêts d'emprunt ni les travaux. Cette option a le mérite de la simplicité et l'inconvénient de faire disparaître tout effet fiscal, ce qui la rend rarement compatible avec un investissement financé à crédit.
Attendre la fin de l'engagement
Le troisième chemin est le plus simple et le plus souvent oublié : l'interdiction ne courait que pendant les neuf ans de l'engagement de location. Au-delà, le propriétaire redevenait libre de son locataire, y compris en ligne directe, sans remise en cause rétroactive de l'avantage déjà acquis. Un investissement réalisé en 2013 est donc sorti de cette contrainte depuis 2022 ou 2023 selon la date de mise en location.
Le cas des sociétés civiles immobilières
Détenir le bien à travers une société civile ne permettait pas de contourner la règle. Lorsque le logement est porté par une SCI, la condition s'apprécie au niveau de chaque associé qui demande le bénéfice de la réduction : le locataire ne devait être ni un ascendant ni un descendant de cet associé, ni membre de son foyer fiscal. La détention indirecte n'ouvrait donc aucune marge supplémentaire, et l'indivision suivait la même logique.
Ce point revient souvent dans les projets familiaux où plusieurs générations investissent ensemble, généralement dans une logique de transmission du patrimoine. La société civile reste un bon outil pour préparer cette transmission par donation de parts, mais elle n'a jamais servi à contourner la condition sur le locataire. Il vaut la peine de le vérifier en amont, car la structure juridique est bien plus difficile à modifier une fois l'acquisition faite, et le prêt souscrit pour financer l'opération l'est tout autant.
Les questions que pose le plus souvent la location familiale
Est-il possible de louer à un ascendant en loi Duflot ?
Non. Le dispositif Duflot excluait expressément les ascendants et les descendants du contribuable, indépendamment de leur rattachement au foyer fiscal. Cette impossibilité valait pendant toute la durée de l'engagement de location.
Quelles sont les conditions pour louer à un descendant sous le régime actuel ?
Pour un appartement acquis à compter du 1er janvier 2015, le descendant doit être détaché du foyer fiscal du bailleur, disposer de ressources inférieures aux plafonds de sa zone et acquitter un loyer respectant le barème applicable. Les mêmes règles s'appliquent à lui qu'à n'importe quel locataire.
Peut-on bénéficier de l'APL en louant à un ascendant ?
Non. L'APL et les autres aides personnelles au logement ne sont pas versées lorsque le bailleur est un ascendant ou un descendant du locataire. Cette exclusion est indépendante du dispositif fiscal choisi et subsiste aujourd'hui.
Quelle différence entre Duflot et Pinel sur ce point ?
Duflot fermait la location en ligne directe, Pinel l'a ouverte pour les acquisitions postérieures au 31 décembre 2014. C'est le seul des deux régimes à admettre un enfant ou un parent comme locataire, et c'est l'une des évolutions les plus commentées entre les deux textes.
Comment le plafond de loyer se calcule-t-il pour ce type de location ?
De la même manière que pour tout autre locataire. Le barème au mètre carré de la zone est multiplié par un coefficient multiplicateur dépendant de la surface habitable du logement, ce qui donne le loyer mensuel maximal hors charges. Le fonctionnement général du dispositif reprend ce calcul en détail.
Vérifier sa propre situation
Trois éléments suffisent à savoir où l'on se situe : la date de l'acte d'acquisition, la date de prise d'effet de l'engagement et le lien de parenté exact avec le locataire envisagé. Ces trois données figurent dans l'acte notarié et dans la déclaration souscrite l'année de la première location. Elles déterminent à elles seules le régime applicable, et il n'existe aucune procédure permettant d'en changer en cours de route.
Un investissement encore sous engagement mérite un contrôle avant tout changement de locataire, d'autant que la règle a évolué en quelques mois et que la documentation disponible en ligne mélange fréquemment les deux régimes. Notre page sur le dispositif Duflot et ses conditions rassemble les autres critères à respecter, du zonage à la performance énergétique du bien.
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Le texte de référence est l'article 199 novovicies du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l'année d'acquisition du logement.
