La loi Scellier a dominé la défiscalisation immobilière de 2009 à 2012. Elle offrait une réduction d'impôt allant jusqu'à 25 % du prix d'achat pour un bien neuf loué pendant neuf ans minimum dans une zone éligible. Accessible aux investissements jusqu'à 300 000 euros par an, le dispositif a généré plusieurs centaines de milliers d'acquisitions, avec un bilan contrasté : des marchés tendus ont bien répondu, mais certaines zones B2 ont vu des immeubles construits sans demande locative suffisante.
Les conditions de la loi Scellier 2012
La loi Scellier 2012 représentait la dernière version du dispositif avant sa suppression. Le taux de réduction avait été ramené à 13 % pour les biens classiques et à 17 % pour les logements labellisés BBC. Cette baisse progressive visait à limiter les effets d'aubaine et à recentrer le mécanisme sur les biens à haute performance énergétique. Les investisseurs ayant signé sous ce régime sont encore en cours d'engagement pour les acquisitions les plus récentes, avec une date de fin pouvant aller jusqu'en 2021 selon la date d'achat.
La loi Duflot a pris le relais en janvier 2013 avec plusieurs changements notables. Le taux de réduction est abaissé à 18 %, mais les plafonds de loyer sont renforcés et le zonage resserré aux zones A bis, A et B1. La loi Scellier admettait la zone B2, que Duflot a exclue pour éviter les constructions sans demande réelle. La vérification des ressources du locataire, facultative sous certaines variantes Scellier, devient systématique sous Duflot.
Que faire si vous êtes encore sous engagement Scellier ?
Si votre engagement Scellier est toujours en cours, respectez les conditions initiales : loyer plafonné selon les règles Scellier de l'année d'acquisition, ressources du locataire vérifiées si votre variante l'exige, location continue. Avant d'envisager une revente, calculez précisément le solde de réductions restantes à percevoir et comparez-le à la plus-value potentielle. Dans beaucoup de cas, aller au terme de l'engagement reste plus avantageux que de sortir prématurément.
La transition entre les régimes a pris la plupart des investisseurs de court. Des biens achetés en décembre 2012 sous Scellier et des biens achetés en janvier 2013 sous Duflot coexistent parfois dans un même programme immobilier. Les conditions applicables à chaque bien dépendent de la date de signature de l'acte authentique, pas de la date de livraison. Deux acheteurs du même immeuble peuvent donc être soumis à des régimes différents avec des plafonds de loyer distincts.
