Important : Cette validation a ouvert un dispositif refermé moins de deux ans plus tard : la fiche Service-Public.fr F31151 limite la réduction Duflot aux opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014. La sécurité juridique décrite ici couvre encore les engagements signés à l'époque, jusqu'à leur terme.
La loi Duflot 2013 a été soumise au contrôle du Conseil constitutionnel avant sa promulgation officielle. Les Sages ont examine la conformité du dispositif de réduction d'impot de 18 % avec les grands principes constitutionnels, notamment l'égalité devant l'impot et la liberté d'entreprendre. La décision rendue a valide le mécanisme dans son intégralité, reconnaissant que l'objectif de soutien a la construction de logements locatifs dans les zones tendues justifiait un traitement fiscal preferentiel. Pour les investisseurs, cette validation levait la dernière incertitude juridique sur l'applicabilite du dispositif.
Les arguments examines par les Sages
Le Conseil constitutionnel a analyse plusieurs griefs soumis par les parlementaires opposants. La question de l'égalité fiscale a été centrale : le dispositif Duflot reservait la réduction d'impot de 18 % aux seuls investisseurs acquerant un bien neuf ou en VEFA dans les zones A, A bis et B1, zones dites tendues caractérisées par un déséquilibre entre offre et demande de logement. Les Sages ont juge cette distinction légitime et proportionnée a l'objectif de politique publique poursuivi. La limite de 300 000 euros d'investissement par an et de deux logements maximum par contribuable a également été validée comme conforme aux contraintes budgetaires de l'État. Le plafonnement des loyers, fixe par arrete prefectoral selon la zone géographique, a été confirme comme une restriction proportionnée a la finalité sociale du dispositif.
Conséquences pratiques pour les investisseurs après la validation
Une fois la conformité constitutionnelle etablie, la loi Duflot est entrée en vigueur pour les acquisitions réalisées a compter du 1er janvier 2013. Les investisseurs pouvaient des lors s'engager en toute sécurité juridique sur des acquisitions dans les zones eligibles, avec la certitude que la réduction d'impot ne serait pas remise en cause pour des motifs constitutionnels. Le dispositif permettait d'économiser jusqu'à 54 000 euros d'impot sur 9 ans pour un investissement de 300 000 euros. La transition vers le dispositif Pinel en 2014 a prolonge et assoupli ce cadre, notamment en ouvrant la possibilité de louer le bien a un ascendant ou descendant, restriction qui n'existait pas sous Duflot. La validation constitutionnelle a ainsi pose les bases juridiques solides sur lesquelles s'est construit l'ensemble de la famille des dispositifs de defiscalisation immobilière locative en France.
Et aujourd'hui, quelle portée garde la décision sur la loi Duflot ?
La décision continue de couvrir les réductions accordées aux engagements de 2013 et 2014, qui n'ont plus à craindre une remise en cause sur ce terrain ; elle ne crée en revanche aucun droit pour un achat nouveau. Le seul héritier encore ouvert, le Denormandie, accepte les investissements dans l'ancien rénové jusqu'au 31 décembre 2027, selon la fiche Service-Public.fr F35011. Hors réduction d'impôt, la location nue au réel et le déficit foncier, déductible jusqu'à 10 700 euros par an du revenu global, restent les outils de droit commun.