Décès, divorce, mutation : ce qui rompt vraiment l'engagement Duflot

La rupture de l'engagement Duflot désigne l'interruption, avant le terme de sa durée de neuf ans, de la location qui conditionne la réduction d'impôt. Trois situations seulement en dispensent : l'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, le licenciement et le décès. Ni le divorce ni la mutation n'y figurent.

Un investissement immobilier locatif intermédiaire placé sous le dispositif Duflot, applicable aux acquisitions réalisées en 2013 et 2014, repose sur une promesse écrite : louer le logement nu, à titre de résidence principale, pendant neuf années pleines, dans le respect des plafonds de loyer et des ressources du locataire. En échange, l'État accorde une réduction d'impôt de 18 % du prix de revient, retenu dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable, imputée à raison d'un neuvième par an. Neuf ans, c'est long. Un mariage se défait, un employeur licencie, une entreprise mute son cadre à l'autre bout du monde, un conjoint meurt. La question n'est donc pas théorique : que devient l'avantage fiscal quand la vie s'invite dans le contrat ?

Ce que dit exactement l'article 199 novovicies du CGI

Le dispositif Duflot est codifié à l'article 199 novovicies du code général des impôts (CGI), le même texte qui porte aujourd'hui le Pinel. Il concerne les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, ainsi que les logements issus de la transformation de locaux affectés à un usage autre que l'habitation, sous condition d'achèvement. Au-delà du 31 août 2014, c'est le Pinel qui s'applique, avec ses durées modulables.

Cette aide fiscale au secteur locatif intermédiaire couvre plusieurs types d'opérations du marché immobilier : le logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, celui que le contribuable fait construire, le logement ancien qui fait l'objet de travaux de réhabilitation lui rendant des performances proches du neuf, et le local transformé en habitation. Les travaux ne déplacent pas le point de départ de l'engagement : celui-ci court à compter de la date d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, et l'année d'imputation de la première fraction en découle. Se tromper sur cette date, c'est se tromper sur le terme de la période initiale, donc sur le moment où l'engagement cesse de peser.

L'engagement de location est constaté lors du dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l'année au titre de laquelle intervient le fait générateur de la réduction. Il comporte une mention par laquelle le bailleur s'oblige à ne pas dépasser les plafonds fixés par décret. Cet engagement n'est pas une intention : c'est une obligation dont le non-respect entraîne la déchéance de l'avantage.

Le texte prévoit malgré tout des soupapes. La doctrine administrative les détaille dans la série BOI-IR-RICI-360 pour le Duflot et le Pinel, en renvoyant pour l'essentiel aux commentaires du Scellier, la génération précédente de réduction d'impôt dont le Duflot a repris l'architecture. C'est là, et nulle part ailleurs, que se lit la liste des événements qui excusent une location interrompue.

Ce régime de faveur n'a rien d'inédit : la loi Scellier appliquait déjà les mêmes exceptions, et c'est bien le commentaire Scellier que le BOFiP vise pour le Duflot. Un investisseur qui détient à la fois un bien Scellier et un bien Duflot raisonne donc de la même façon sur les deux, à une réserve près : les plafonds de loyer et le zonage éligible diffèrent d'un dispositif à l'autre, et la vente de l'un n'emporte aucune conséquence sur l'autre.

Les trois seuls événements qui dispensent de l'engagement

La doctrine est brève et fermée. Aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le contribuable, ou l'un des membres du couple soumis à imposition commune, se trouve dans l'une de ces trois situations. Trois, pas quatre. Tout ce qui n'y figure pas relève du droit commun, c'est-à-dire de la reprise intégrale des avantages fiscaux accordés depuis l'origine.

L'invalidité de deuxième ou troisième catégorie

Il s'agit de l'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale : les personnes absolument incapables d'exercer une profession quelconque, et celles qui doivent en outre recourir à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire. La première catégorie, qui vise les assurés capables d'exercer une activité rémunérée, n'ouvre aucune dispense. La nuance est brutale et c'est pourtant elle qui décide : un accident qui réduit la capacité de travail sans l'anéantir laisse l'engagement entier.

Le licenciement, et ce qui n'en est pas un

Les personnes licenciées s'entendent de celles dont le contrat de travail est rompu à l'initiative de leur employeur. La formulation est large : elle ne se limite pas au licenciement économique, contrairement à une idée tenace. Un licenciement pour motif personnel ouvre la même dispense.

En revanche, une rupture à l'initiative de l'employeur n'est pas assimilée à un licenciement lorsque le salarié peut bénéficier d'une retraite à taux plein à la date d'expiration de son contrat, en application de l'article L. 1237-5 du code du travail : la mise à la retraite d'office d'un salarié de 65 ans, ou d'au moins 60 ans si un accord collectif étendu le prévoit avec des contreparties en matière d'emploi et de formation professionnelle. La démission et la rupture conventionnelle, qui ne procèdent pas de la seule initiative de l'employeur, sortent également du champ.

Le décès du contribuable ou de son conjoint

Le décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune ferme le dossier sans dommage. La réduction d'impôt obtenue antérieurement n'est pas remise en cause, que la succession conduise à une mutation à titre gratuit ou à un démembrement de propriété. Ce point mérite d'être dit clairement, parce qu'il est le plus souvent redouté à tort : les sommes déjà imputées sur l'impôt des années passées sont acquises.

Reste la question de l'avenir. Le conjoint survivant attributaire du logement en pleine propriété, ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit. Son propre engagement de location est alors limité à la fraction du délai de neuf ans restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit. La demande prend la forme d'une note conforme au modèle fixé par l'administration, référence BOI-LETTRE-000012, jointe à la déclaration de revenus souscrite au titre de l'année du décès pour la période postérieure à l'événement.

Un piège existe pourtant, et il est peu connu : si l'époux qui reste devient seulement titulaire d'une quote-part indivise du bien, il ne peut pas demander cette reprise, la faculté n'étant ouverte qu'à l'attributaire ou à l'usufruitier. Ses droits s'appréciant à la date du règlement de la succession, aucune remise en cause ne peut être prononcée tant que celle-ci n'est pas définitivement réglée. Autrement dit, la rédaction du partage décide de la suite, et elle se prépare avec le notaire plutôt qu'elle ne se subit.

Le divorce ne figure pas dans cette liste, et c'est le piège le plus coûteux

Voici le point que les investisseurs découvrent trop tard. Le mariage, le divorce, la conclusion ou la rupture d'un pacte civil de solidarité, la séparation, ou encore la sortie du foyer fiscal d'une personne jusque-là à charge et propriétaire du logement : chacun de ces événements modifie le foyer fiscal et entraîne la création d'un nouveau contribuable au sens de l'impôt sur le revenu. Or c'est le contribuable initial qui avait souscrit l'engagement. En droit, celui-ci ne se transmet pas tout seul.

Demander la reprise, ou tout perdre

L'administration admet que le nouveau contribuable, et notamment l'ex-époux attributaire du bien, puisse demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. La formalité est identique : la note conforme au modèle administratif, jointe à la déclaration de l'année du changement.

La phrase qui suit, dans la doctrine, est celle qu'il faut retenir : s'il ne demande pas cette reprise, la réduction d'impôt fait l'objet d'une remise en cause. Non pas une simple extinction pour l'avenir, mais la reprise de ce qui a déjà été accordé. Un couple divorcé en septième année d'engagement, qui oublie cette note, ne perd pas les deux années restantes : il rend les sept années de réduction déjà imputées, majorées de l'intérêt de retard. Sur un investissement au plafond de 300 000 euros, l'avantage total atteint 54 000 euros, dont 42 000 auraient été effectivement obtenus à ce stade.

L'indivision entre ex-époux, la voie qui ne demande rien

Il existe une seconde issue, plus discrète et parfois plus simple. Le bénéfice de la réduction est maintenu, pour la fraction de l'engagement restant à courir, au profit des ex-époux qui conservent le bien en indivision après leur divorce alors qu'ils s'étaient conjointement engagés à le louer nu pendant neuf ans. La doctrine justifie cette tolérance par un raisonnement limpide : les intéressés se retrouvent placés dans la situation d'une acquisition en indivision, hypothèse que le dispositif admet dès l'origine.

Attention toutefois à ne pas confondre deux mouvements opposés. Conserver ensemble un bien déjà acquis en commun préserve l'avantage. Mettre un logement en indivision, ou céder ses droits indivis à l'autre pendant la période d'engagement, entraîne au contraire la remise en cause de la réduction obtenue, sauf à se placer dans une convention d'indivision organisant la poursuite de la location. La différence entre les deux tient à une rédaction d'acte, et c'est un dossier à porter au notaire avant de signer, pas après.

On mesure ici pourquoi le divorce se prépare fiscalement autant que patrimonialement. Le même raisonnement vaut d'ailleurs pour une revente du bien avant le terme de l'engagement, qui obéit à la même logique de reprise.

La mutation professionnelle ne rompt rien par elle-même

Troisième situation, la plus fréquente et la moins dangereuse : le propriétaire déménage. Une mutation, un détachement, une expatriation. Aucune de ces situations ne figure dans la liste des dispenses, et pour une raison simple : elles n'ont pas à y figurer. Le dispositif ne demande pas au bailleur d'habiter la région du logement, ni même le pays. Il lui demande de le louer. Tant que le bail se poursuit dans les conditions de loyer et de ressources requises, la mutation n'a strictement aucun effet fiscal.

Le risque naît de la réaction, pas de l'événement. Il apparaît quand la mutation pousse à récupérer le logement pour y loger un proche, à le vendre pour financer une acquisition sur le nouveau lieu de travail, ou à le laisser vacant faute de suivi à distance. Ces trois réflexes, eux, sont sanctionnés. La vacance en particulier ne pardonne pas au-delà de douze mois : la remise en cause intervient alors au titre de l'année où expire ce délai, et l'impôt de cette année-là est majoré du montant total de la réduction obtenue. Les autres motifs de remise en cause pure et simple obéissent à la même mécanique.

Partir à l'étranger : l'avantage n'est pas repris, mais il cesse de s'imputer

Le cas du transfert de domicile fiscal hors de France mérite un traitement à part, parce qu'il produit un résultat intermédiaire que peu de guides expliquent. Pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2018, et le Duflot l'est entièrement, le fait de transférer son domicile fiscal à l'étranger n'entraîne pas la remise en cause de l'avantage obtenu jusqu'à la date de ce transfert. Rien n'est rendu.

Mais pendant les périodes d'imposition où le contribuable n'est plus considéré comme fiscalement domicilié en France au sens de l'article 4 B du CGI, la réduction ne peut plus être imputée, et elle ne peut faire l'objet d'aucune imputation ultérieure. Les fractions correspondantes sont perdues, sans report possible. Si le retour en France intervient pendant la période d'engagement, l'imputation reprend à hauteur d'un neuvième du montant par année restant à courir, sans que la période d'imputation ni la durée d'engagement s'en trouvent allongées. Si le retour est postérieur au terme, les années passées à l'étranger sont définitivement perdues.

Une expatriation de trois ans au milieu d'un engagement Duflot coûte donc environ un tiers de l'avantage, sans qu'aucune faute ait été commise. C'est un paramètre à intégrer dans une stratégie de mobilité internationale, au même titre que la fiscalité des revenus fonciers perçus depuis l'étranger. Un patrimoine immobilier construit sur des avantages fiscaux étalés dans le temps supporte mal une expatriation improvisée.

Trois situations que l'on croit à tort dangereuses

À force d'entendre parler de reprise, certains bailleurs s'inquiètent de faits qui ne produisent aucun effet. Trois reviennent régulièrement, et il vaut mieux les écarter tout de suite.

Le changement d'affectation du fait du locataire. Si l'occupant transforme de sa propre initiative le logement en local professionnel ou commercial, une exception est prévue : le manquement n'est pas imputable au bailleur, à condition que celui-ci réagisse dès qu'il en a connaissance. La clause d'usage d'habitation figurant au bail et la mise en demeure adressée à l'occupant constituent alors les pièces du dossier.

La mise en vente sans vente conclue. Confier un mandat, publier une annonce, faire visiter : rien de tout cela n'entame l'avantage. Seule la cession effective déclenche la reprise, et encore, sous réserve des trois exceptions déjà décrites. Un bien peut donc rester en vente pendant des mois sans la moindre perte fiscale, tant qu'il demeure loué.

Le reclassement de la commune en cours d'engagement. Le zonage a été révisé plusieurs fois depuis 2013, et une commune éligible à l'origine a pu changer de catégorie depuis. Cela ne rend pas l'opération inéligible pour autant : le zonage applicable, et donc le plafond de loyer à respecter, s'apprécie à la date d'acquisition ou, selon la nature de l'opération, à la date de dépôt de la demande de permis de construire. Une souscription de parts de SCPI suit la même logique, appréciée au niveau des logements acquis par la société.

Le prêt et l'assurance emprunteur suivent une logique parallèle

Un accident de vie ne frappe jamais le seul volet fiscal. Il touche en même temps le crédit qui finance l'opération, et les deux mécaniques ne se déclenchent ni au même moment ni selon les mêmes critères. Les confondre conduit à de mauvaises décisions dans les semaines qui suivent l'événement.

En cas de décès, l'assurance emprunteur solde généralement le prêt à hauteur de la quotité assurée sur la tête du défunt. Le bien se retrouve donc libre de dette, en tout ou partie, alors même que l'engagement de location court encore. Celui qui hérite du bien et hésite à demander la reprise du dispositif doit intégrer ce paramètre : la charge mensuelle disparaît, mais la contrainte de location, elle, ne disparaît que s'il renonce à la réduction restante.

En cas d'invalidité, la garantie invalidité du contrat de crédit peut prendre en charge tout ou partie des échéances, sous des définitions contractuelles qui ne recoupent pas mécaniquement les catégories de la sécurité sociale. Un assuré reconnu en deuxième catégorie par la caisse n'est pas automatiquement indemnisé par son assureur, et l'inverse est vrai aussi. Il faut donc lire le contrat, pas seulement la notification de classement.

En cas de divorce enfin, la désolidarisation du prêt relève de la banque et non de l'administration fiscale. Elle suppose l'accord du prêteur, qui l'accorde au vu des revenus de celui qui conserve le bien. Une désolidarisation acceptée ne vaut pas demande de reprise du dispositif, et une demande de reprise déposée aux impôts ne désolidarise personne. Ce sont deux démarches distinctes, à mener en parallèle, et l'oubli de la seconde coûte bien plus cher que l'oubli de la première.

Ce qui se passe concrètement quand la reprise est prononcée

Les modalités varient selon l'origine du manquement, et la différence est loin d'être anecdotique.

La reprise intervient dans le délai normal de reprise de l'administration, soit au plus tard le 31 décembre de la troisième année suivant celle de la survenance de l'événement. La base ayant servi au calcul de la réduction est assimilée à une insuffisance de déclaration. Les droits supplémentaires sont assortis de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du CGI et de la majoration prévue à l'article 1758 A du CGI, auxquels s'ajoutent, en cas de manquement délibéré ou de manoeuvres frauduleuses, les majorations de l'article 1729 du CGI.

Deux conséquences pratiques en découlent. D'abord, la charge se concentre sur une seule année d'imposition, ce qui peut faire basculer le foyer dans une tranche supérieure et produire un effet de bord bien plus lourd que le montant nominal. Ensuite, le silence ne protège pas : la prescription court à compter de l'événement, pas de sa découverte par le service.

Événement par événement : le tableau qui répond

Quand le logement appartient à une société

La lecture change lorsque le bien n'est pas détenu en direct. Si le logement est la propriété d'une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés, ou si l'investissement a consisté en une souscription de parts de SCPI, c'est la société qui a souscrit l'engagement de location, et l'associé a pris de son côté un engagement de conservation de ses titres jusqu'à l'expiration de celui de la société.

Deux engagements coexistent donc, et un accident de vie peut n'en atteindre qu'un. La cession des parts par un associé pendant la période de conservation entraîne la remise en cause de sa propre réduction, sans affecter celle des autres associés ni l'engagement porté par la société. À l'inverse, les dispenses pour invalidité, licenciement ou décès s'appliquent aussi à cette cession de titres, exactement comme à la vente d'un logement détenu en direct. Le détenteur de parts de SCPI n'est donc ni mieux ni moins bien traité : il est traité deux fois.

Duflot n'est pas Pinel : aucune prorogation possible

Une confusion revient sans cesse dans les questions posées à ce sujet, et elle a des conséquences concrètes sur la sortie du dispositif. Le VII bis de l'article 199 novovicies du CGI autorise, à l'issue de la période couverte par l'engagement initial, une prorogation par périodes triennales ouvrant droit à un complément de réduction d'impôt. Cette faculté de prorogation ne s'applique qu'aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014, c'est-à-dire au seul Pinel.

Un investissement Duflot n'est donc pas prorogeable. Son engagement de neuf ans est ferme, et il s'achève sans complément possible. La comparaison entre les deux dispositifs tient largement à ce point : le Pinel a introduit une durée modulable de six, neuf ou douze ans, quand le Duflot n'a jamais connu qu'une seule durée.

Cette différence éclaire aussi la portée de la prorogation pour ceux qui relèvent du Pinel. La prorogation n'est ouverte qu'aux investissements pour lesquels aucun cas de remise en cause n'a été constaté au titre de la période d'engagement antérieure. Un manquement passé, même régularisé, ferme donc la porte au complément. En cas de décès, celui qui a demandé la reprise peut proroger son engagement pour une ou deux périodes triennales ; en cas de divorce, le nouveau contribuable qui a demandé la reprise le peut également, et la prorogation reste ouverte aux ex-époux qui poursuivent la détention du logement en indivision.

Ce que les investisseurs demandent le plus souvent

Quelles sont les conséquences de la rupture d'engagement ?

L'impôt sur le revenu de l'année au cours de laquelle intervient l'événement est majoré du montant total de la réduction d'impôt obtenue depuis l'origine, assorti de l'intérêt de retard et d'une majoration. La reprise peut être prononcée jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'événement.

Quels sont les risques concrets d'une rupture d'engagement ?

Le risque principal est la concentration de la charge sur une seule année d'imposition, ce qui peut faire changer le foyer de tranche marginale. S'y ajoutent l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du CGI et la majoration prévue à l'article 1758 A du CGI.

Un divorce fait-il perdre la réduction d'impôt Duflot ?

Oui si personne ne demande la reprise du dispositif. Le divorce crée un nouveau contribuable, et l'ex-époux attributaire du logement doit formuler cette demande dans une note jointe à sa déclaration de revenus. Les ex-époux qui conservent le bien en indivision conservent l'avantage sans formalité particulière.

Le conjoint survivant doit-il poursuivre la location ?

Non. La réduction d'impôt obtenue par le couple n'est pas remise en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise. S'il souhaite continuer à bénéficier de l'avantage pour la durée restante, il doit en revanche être attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit.

Comment gérer la fin de l'engagement Duflot ?

Au terme des neuf années, aucune formalité n'est requise : le logement peut être vendu, occupé, loué meublé ou reloué librement. Le Duflot n'ouvre aucune prorogation, cette faculté étant réservée aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014.

Peut-on revendre un appartement sous Duflot avant le terme ?

La cession du logement pendant la période d'engagement entraîne en principe la reprise de la réduction d'impôt. Les exceptions prévues en cas de non-respect de l'engagement de location, soit l'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, le licenciement et le décès, sont applicables à cette mutation à titre onéreux.

Quelles différences entre Duflot et Pinel sur ce point ?

Les cas de remise en cause et leurs exceptions sont identiques, les deux dispositifs relevant du même article du CGI. La différence porte sur la durée : le Duflot impose neuf ans fermes, le Pinel autorise six, neuf ou douze ans, avec prorogation par périodes triennales pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014.

Les réflexes à prendre avant que l'événement survienne

Un dossier Duflot se protège en amont, parce que les délais de déclaration sont courts et que la note de reprise se joint à la déclaration de l'année de l'événement, pas à la suivante. Quatre habitudes suffisent à couvrir l'essentiel des situations rencontrées.

• Conserver l'engagement initial et l'acte d'acquisition dans le même dossier. La durée restant à courir se calcule à partir de la date d'achèvement ou d'acquisition, et personne ne s'en souvient neuf ans plus tard.
• Traiter le partage comme une opération fiscale. Qu'il s'agisse d'une succession ou d'un divorce, la qualité d'attributaire en pleine propriété ou d'usufruitier commande la faculté de reprise. Une quote-part indivise, sauf convention entre ex-époux, la ferme.
• Documenter toute période de vacance. Mandats confiés, annonces diffusées, baisses de loyer consenties : ce sont les pièces qui montrent que le bailleur a cherché un locataire, et le délai de douze mois se compte à partir du départ du précédent.
• Informer le service des impôts plutôt que d'attendre le contrôle. Une reprise spontanée limite les majorations, la qualification de manquement délibéré supposant une intention.

La réduction d'impôt Duflot représente jusqu'à 54 000 euros sur neuf ans, soit 6 000 euros par an lorsque l'opération atteint le plafond de 300 000 euros. Le montant justifie amplement une heure passée à lire l'engagement souscrit, et le cas échéant à faire relire un projet de partage. Pour vérifier le détail des conditions applicables à votre opération, la référence utile reste la doctrine publiée par l'administration, consultable dans la série BOI-IR-RICI-360-40 du BOFiP, et le texte lui-même à l'article 199 novovicies du code général des impôts. Ce site est indépendant et n'a aucun lien avec l'administration fiscale ; les éléments présentés ici ont une portée générale et ne constituent pas une consultation adaptée à une situation particulière.