Situation en 2026 : Les zones A bis, A et B1 ont délimité le Duflot pendant sa courte existence, de janvier 2013 à août 2014 selon la fiche Service-Public.fr F31151 : aucune commune, même classée B1, n'ouvre plus droit à cette réduction pour un achat. La zone mentionnée dans l'acte reste en revanche la référence d'un engagement non terminé.
Les zones Duflot délimitent les territoires où un investissement locatif ouvre droit à la réduction d'impôt. Le dispositif ciblait les marchés à forte tension locative, c'est-à-dire les zones où la demande de logement dépasse structurellement l'offre disponible. Le zonage Duflot retenait trois zones principales : A bis, A et B1. La zone B2 a été progressivement exclue du dispositif avant sa suppression en 2014, limitant les possibilités d'investissement aux marchés les plus tendus du territoire national.
La zone A bis : Paris et proche banlieue
La zone A bis regroupé Paris intramuros et 76 communes de la petite couronne parisienne. C'est la zone la plus tendue, avec les plafonds de loyer les plus élevés et des prix d'acquisition au mètre carré parmi les plus hauts de France. Le rendement brut y est généralement plus faible qu'en province, mais la liquidité du marché à la revente compense en partie cet écart. Vérifier que la commune figurait sur la liste officielle était impératif avant la signature chez le notaire, car une erreur de zone peut encore remettre en cause l'intégralité de l'avantage fiscal lors d'un contrôle.
La zone A couvre les grandes agglomérations comme Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Lille, Nice et la Côte d'Azur. Les plafonds de loyer y sont inférieurs à ceux de la zone A bis mais restent significatifs. La demande locative étudiante et professionnelle y est soutenue, ce qui limite les risques de vacance locative. Ces marchés attirent une clientèle locataire stable qui préfère la location longue durée à la mobilité fréquente.
La zone B1 : villes moyennes à marché actif
La zone loi Duflot B1 inclut les agglomérations de plus de 250 000 habitants et certaines communes où les prix restent élevés malgré une taille plus modeste. Rennes, Nantes, Strasbourg, Grenoble ou Montpellier en font partie. Les prix d'achat plus accessibles qu'en zone A permettaient d'obtenir des rendements bruts plus attractifs, souvent supérieurs à 5 %. Pour vérifier la zone applicable à votre commune, consultez le tableau officiel disponible sur le site du ministère chargé du Logement ou utilisez le simulateur en ligne dédié au zonage Duflot.
La liste des communes éligibles est longue et évolue régulièrement. Certaines agglomérations ont été reclassées au fil des années. La dernière mise à jour utile pour votre investissement est celle applicable à la date de votre acte authentique. Si votre commune a changé de zone entre le compromis et l'acte définitif, c'est la zone en vigueur à la date de l'acte qui s'applique. Gardez une copie de l'arrêté de zonage en vigueur à cette date précise dans votre dossier fiscal.
Et aujourd'hui, investir en zone B1 après la fin du Duflot
Une ville de zone B1 comme Rennes ou Nantes n'offre plus de réduction pour un logement neuf. Le dispositif encore ouvert, le Denormandie, suit une autre géographie : des communes engagées dans un programme de revitalisation, avec des investissements acceptés jusqu'au 31 décembre 2027 selon Service-Public.fr (fiche F35011). Partout ailleurs, l'investisseur choisit entre location nue, avec un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 euros par an, et location meublée au micro-BIC.
